內地樓價高企　外國學者直指官方做法無助處理泡沫　更令問題加劇

內地一個接一個城市推出樓市措施，限制炒賣，但樓價高企背後的槓桿風險，一直是中國經濟的計時炸彈，並未安全拆除。有北京教書的外國學者直言，中國政府無法處理樓市泡沫。

房地產相關行業　佔GDP達30%

北京大學滙豐商學院副教授Christopher Balding在彭博撰文，分析中國樓市的問題。他指出，作為中國經濟的動要引擎，房地產及相關行業影響國內生產總值（GDP）達30%，因此，保持樓價上漲其實是中國的首要任務。

人民買不起樓　鼓勵租賃市場做法錯誤

然而，樓市過熱、樓價過高，最終會帶來重大經濟風險。從2015年6月至2017年底，中國100大城市樓價指數上升了31%，高過美國住宅價格中位數38%，但美國人平均收入卻是中國人的7倍，因此有不少中國人抱怨買不起樓。

為了暫時滿足這些人的住屋需要，政府鼓勵發展商撥出一些物業，向市場提供租住房屋。提供租住房屋的發展商，可以得到金融機構財政支持。但Christopher Balding認為，這是錯誤的處理方法。

租金回報率極低　發展商做一單蝕一單

原來內地樓市回報極低，北京、上海等大城市的的租金回報率僅1.5%，顯然沒有合理回報。但同時，這些發展商發債息率高達7至8厘，資產負債比率高達380%，要他們將資源投入租賃市場，不單無法抵銷借貸成本，更要「做一單蝕一單」，令公司債務惡化。

中國特別的租賃方式，更令發展商處於危險境地。原來，內地租客通常會一筆過支付數年租金，舉例如果有人預計租用5年，可以向銀行申請貸款，一筆過向發展商支付租金，再分10年向銀行還款。

但這樣做，發展商雖然可以得到一筆款項，補充短期流動性，但只足以將債務延遲，與出售物業套現還債不能相比。

債台高築　內地樓價只許升不許跌

目前主要為按揭的家庭貸款佔整體金融機構資產22%，再加上房地產企業負債，如果樓市下滑將影響金融穩定，因此內地其實只許樓價升，不許樓價跌。

今年首5個月，住宅房地產投資增長14%，項目發展貸款則上升21%，而銀行按揭貸款增長高達20%，很顯然，銀行業繼續在「吹泡泡」製造泡沫。

唯有減緩房地產貸款　才能真正除泡沫

要令地產泡沫收縮，最直接的方法是銀行減緩貸款，當中包括提高首期比例。這是很重要的一步，Christopher Balding指出如果流入地產的貸款沒有顯著放緩，任何其他修補措施都沒有大作用。

然而正如前面所說，政府正過速房地產貸款，讓發展商投入租賃市場，同時鼓勵銀行和發展商補貼租戶，令市場「消泡」行動一再推遲。這樣的話，發展商債務負擔會惡化，消費者又要承受更長還款期，新樓依舊難以負擔。