元朗和生圍棄「皇宮屋」 設計　改建789間迷你洋房　規劃署不反對

曾由中國恒大（3333）持有、於元朗和生圍發展逾260幢洋房、涉及一幢約25萬平方呎的「皇宮屋」 項目，在2023年6月份調整發展方案，由原先包括一幢巨無霸「皇宮屋」設計，改為興建全數789間迷你洋房，每幢洋房平均面積只有約1,132平方呎。新方案單位總數，較原先涉及「皇宮屋」舊方案的268幢洋房，數目大增近2倍。

對於最新發展方案，規劃署表示不反對，該宗發展申請於明日（16日）交由城規會審議，有望獲「開綠燈」。

建築高度不超過13.5米　不構成重大視覺影響

有關當局表示，儘管目前申請中的住宅總數將較之前有所增加，但濕地保護區內的部份住宅洋房樓高由3層減少為2層，與濕地保護區之間的距離也將進一步增加，因此對該宗申請不反對。又指擬議的洋房樓高2至3層，建築高度不超過13.5米，與周圍的景觀特徵並非不相容。此外，發展方案擬增設1200棵新數目及園藝花園等綠化設施，因此不會構成重大的視覺影響。

↓新方案發展藍圖↓

項目位於元朗米埔和生圍丈量約份第101約地段第50號A分段及第77號，地盤面積約223.3萬平方呎，屬綜合發展包括濕地修復區。申請人以地積比率0.4倍發展，興建789幢樓高兩至三幢高的洋房，以及6幢非住用建築。落成後總樓面面積約89萬平方呎，平均面積只有約1,132平方呎。

舊方案擬發展268幢洋房、包括25萬呎皇宮屋

申請人又表示，是次修訂的發展藍圖與過去核准的發展藍圖相似，並指擬議計劃大部分房屋，為兩層的獨立和半獨立房屋，而鄰近濕地修復區的單位面積較大，地盤中央則設3層獨立房屋。另又指，項目修訂不會對濕地修復區作出任何改變，亦不會對修復區比鄰魚塘構成不良影響。

而值得留意的是，項目原先由恒大於2018年以47.05億元向恒基（0012）買入。於2020年獲批興建268幢洋房，總樓面約89.3萬平方呎。而項目正中央位置為一幢近25萬平方呎的「皇宮屋」一號屋，以及一幢逾2萬平方呎的二號屋，其中「皇宮屋」一度被指是本港最大洋房。

↓舊方案發展藍圖↓

原由恒大47億買入　兩年前42億完成補地價

而在2021年3月份，該項目完成補地價程序，涉及金額近42億元，以項目可建樓面面積約89.3萬平方呎計，每呎補地價為4,703元，而每呎總地價則高達9,972元。

申請人公司董事包括橡樹資本高層人員

上述項目申請人為盈邦企業有限公司（PROFIT POINT ENTERPRISES LIMITED），其公司董事包括橡樹資本（Oaktree Capital）的高層人員。據了解，中國恒大近年陷入財困後，該幅和生圍用地已被橡樹資本接管。