啟德住宅地周五截標　估值下限45億　需建男童院、展能中心等

啟德發展區即將再有住宅地皮截標。啟德第2A區2號地盤及3號地盤，將於本周五（9月8日）截標。綜合市場資訊，該地皮估值介乎約45億元至55億元，每呎樓面地價由4,500至5,500元。 有測量師認為，是次地皮比較去年底旁邊之官地細，加上近期新盤普遍去貨緩慢，以及中標財團需建社福設施及地下街等，料影響發展商入標意慾，存在較高流標風險。

華坊料發展商欠入標意慾

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓預測，該地皮估值45.6億至48億元，每呎樓面地價約4,600元至4,800元，這亦相若於上次官地的第二標和第三標最高出價。他解釋，是次地皮比較去年底旁邊之官地，今次規模較細，加上新盤普遍去貨緩慢，二手交投淡靜，住宅市價跌勢未止，料各發展商欠入標意慾。

另外，他表示啟德一帶一直有新供應待市場消化， 加上今年內已經有四幅地皮流標，當中赤柱環角道豪宅官地、市建局裕民坊商業項目、港鐵小蠔灣住宅項目，以及荃灣油柑頭住宅地，故若然入標價不高，政府選擇流標不賤賣，亦為合理的方案。

社福設施較上幅啟德官地相若

雖然，中標財團需興建嚴重弱智人士宿舍、展能中心、殘疾人士地區支援中心、男童院等社福設施，但梁沛泓認為比例只較上幅啟德官地的多一點，加上兩幅官地的最高可建面積均不包括社福的部分，且政府會按某價錢回購該部分，料不太影響入標意慾。

興建地下街及社福設施　存在較高流標風險

至於萊坊高級董事，估價及諮詢部主管方耀明估計，該地皮每呎樓面地價約4,500至5,500元，估值約45至55億元。他指，這幅地皮樓面面積差不多達到99萬平方呎，規模不小，地點方便及位於名校網。考慮到現時啟德區尚有很多一手供應，商業活動及配套未成熟，預計發展商入標態度將會保守。

另外，發展商還要在啟德這幅地興建地下街及社福設施，對建築成本會有影響，對入標價會更加保守，亦存在比較高流標風險。

近年啟德規劃多變數　料發展商出價更為審慎

近年啟德規劃上出現很多變數，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚預測發展商出價亦會更為審慎。他指出，啟德規劃變數大，發展商出價或趨審慎，加上包括啟德在內的東九龍屬近年住宅供應重鎮，相信發展商會考慮日後區內賣樓時間表，料是次出價除考慮上幅由長實投得的啟德官地外，亦會考慮市況。

他指出，是次地皮屬第2A區2號地盤及3號地盤合併，連當時2號地盤的地下街計，料可發展逾百萬呎住宅，屬相當大型發展項目，該地皮估值48.7億元，每呎樓面地價約4,910元。

區內大型商場將開幕　住宅需求增加

而中原測量師行張競達表示，區內將有全新大型商場開幕，而商業項目亦有望於年內落成及開幕，相信住宅需求持續增加。他又指，參考對上一幅區內地皮以每呎樓面地價約6,138元批出，估計今次地皮每呎樓面地價6,000元，地價約59.5億元。

中標財團需建男童院、展能中心等社福設施

資料顯示，啟德第2A區2號地盤及3號地盤（新九龍內地段第6590號用地），地盤面積約14.53萬平方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途。最高可建樓面面積約99.23萬平方呎。另是次賣地條件當中要求中標財團需興建的長者鄰舍中心、嚴重弱智人士宿舍、展能中心、殘疾人士地區支援中心、男童院、網上青年支援隊中心和停車處。另上述賣地條款亦要求興建約175米長的地下街，佔整條啟德地下街約11%。