施永青：次季樓市好淡爭持　發展商劈價、移民潮未止成隱憂

中原集團創辦人施永青近日撰文指，之前積累起來的樓市購買力，形成疫情後的樓價反彈，惟當需求在第一季耗盡後，今後的發展得看增量需求是否可以不斷作補充。他又認為，今年第二季樓市將呈好淡爭持，並提出利好、利淡的六項因素。

他續指，從負面一點的角度來看，住宅樓價反彈的勢頭已經受阻，升不上去，樓價只好回落去試支持位。因此，首季反彈得多的地區，二手樓價出現一定幅度的回落一點也不出奇，關鍵是跌幅會否超過去年年底的低位。

他估計，這種悲觀的擔憂應不會成為事實。因現時是準買家不肯追價，但並沒有要求把業主的要價鋤至新低才肯入市。現時樓市只是好淡爭持，方向不太清楚，所以交投較疏落。

提三大負面因素　發展商劈價、移民潮未完

施永青提到，市場上影響最大的負面因素有三點：一是發展商手上仍有不少新盤等着要價，為了保障銷量，發展商都願意減價，致新樓的售價有時比二手樓還要便宜，因而對二手市場形成一定的壓力。

二是地緣政治緊張，台海與南海都劍拔弩張，膽小一點的準買家可能不敢在這種形勢下入市買不動產。

三是移民潮未完全停息，身邊還不斷有人離開香港。這會增加二手市場的盤源，對二手樓價形成壓力。

美息快將見頂、北水流入利好樓市

不過，他認為，現時市場上亦不乏利好消息。首先，中國經濟復甦的勢頭相當強勁，首季的GDP增長高達4.5%，相信很快會惠及到世界各處，香港將是最大的得益者。

二是美息快將見頂，市場上的資金會比前充裕，投資者有條件接受較低的租金回報率，而供樓的壓力也會比之前小。

三是通關後，多了大陸客來港，他們除會購買名牌外，亦熱衷於在港置業。這種情況令香港的樓市多了一個新客源。

經濟增長因素具主導性　政治因素料不會太惡化

現時，樓價在一千萬元以下的物業，主要是賣給本地的剛需買家，而一千萬元以上的物業則還會涉及不少投資者。前者受制於買家的負擔能力，而後者則因有內地客源源不絕的補充，售價相對硬朗。

他綜合以上眾多因素，認為經濟增長因素是最具主導性的，至於政治因素，雖然嚇人，但不會太過惡化，因此樓市的好淡爭持，可在第二季看到眉目，賣方勝出的機會應可以看高一線。