裕民坊商業項目流標　市建局：貿然批地將現虧蝕　擬引入住宅元素

觀塘市中心第四及第五發展區項目、又稱裕民坊商業項目（下稱項目）上周流標。市建局行政總監韋志成今（5日）發表網誌表示，市況低迷下，若貿然批出土地，項目將出現財務虧蝕，故不會因一時的市場波動而急於批出標書。他又謂「有危就有機」，關鍵在於收回項目後，是否能為其開創更大的機遇，並透露，擬將項目由「商業用途」改變為「其他指定用途（混合發展）」的發展模式，結合「一地多用」概念，加入住宅元素，以提升吸引力。

韋志成在網誌指，在審議項目的標書時，招標遴選小組作出多項考慮，包括參照測量業界的土地估價機制及市場相關物業樓面的成交數據、發展商入標的情況、入標的標價是否在可接納的範圍和發展空間等因素；再加上是次項目並不涉及住宅樓宇供應，故最終建議董事會收回項目。

市況低迷下貿然批地　將現財務虧蝕

他提到，觀塘市中心第四及第五發展區項目規模龐大，涉及超過收購400個私人單位業權及處理100多間違規構築物的龐大開支。若然在市況低迷下，貿然批出土地，項目將出現財務虧蝕，並因此而降低市建局能投放在未來市區更新項目的資源，影響業務發展。

另一方面，上述發展區位處策略性位置，毗鄰觀塘港鐵站及裕民坊公共交通交匯處，亦是觀塘住宅區與香港第二個核心商業區—九龍東商貿區的連接點，發揮「市中心」角色將不會改變，故局方對項目的發展前景仍然樂觀，不會因一時的市場波動而急於批出標書，而會評估未來市場需求狀況，從規劃、發展和財務等不同層面，研究項目未來的發展路向，擬訂適當的替代方案。

與九年前情況不同　改招標條款作用有限

事實上，整個觀塘市中心重建項目自2007年啟動以來，規劃、收購和發展工作進行接近二十年。參考2014年5月，局方推出第二和第三發展區項目招標時，亦曾出現「流標」情況。其後市建局修改招標條款，包括放寬項目的建築期限、容許發展商修訂已批出的發展圖則以及與其他公司合組財團等，再重新招標，成功批出。

不過，韋志成解釋，是次招標情況與九年前不盡相同，因是次擬備第四和第五發展區項目的標書時，已考慮使用一套自由度相當高的招標條款，惟最後亦只接獲一份標書。初步評估，認為續在招標條款的框架再作修訂，即使在相隔一段時間後重新招標，其結果亦不會有大改變。

混合發展規劃　加入住宅元素提升吸引力

就此，局方團隊認為，應將第四及第五發展區土地，由「商業用途」改變為「其他指定用途（混合發展）」的發展模式，並結合「一地多用」概念，在地盤獲准發展的地積比率為12倍及「浮動規劃參數」機制維持不變的基礎上，加入住宅發展元素，讓日後的中標發展商可更靈活調撥發展樓面，作住宅、辦公、酒店和零售等不同業務。

其團隊亦研究了紐約、倫敦和東京等高密度大城市所提倡的「垂直城市」（Vertical City）發展理念，將不同的土地用途融合在一座地標建築物內。韋志成指，項目的地標建築在建成後，能與對岸的港島東中心形成東面的「維港門廊」，與中環國金中心及西九龍環球貿易廣場組成的西面門廊相呼應。

將就用地臨時用途作建議

韋志成透露，局方已就「混合發展」規劃的概念初步與相關政府部門交流，並得到正面回應，將就此展開全面的技術評估，特別是交通負荷的評估。由於項目地契仍未批出，土地現時由政府擁有，而通過城規會等程序需約兩年時間。故此，局方將就土地的臨時用途作建議，並徵詢政府部門和地區持分者的意見，適時提交臨時用途的申請。

料未來九龍城、旺角重建項目地價仍受壓

韋志成又提到，樓市下調，令市建局的前期收入大幅減少，當中除了觀塘項目的入標價未如理想外，早前在土瓜灣和西營盤推出的另外兩個項目，亦因為發展商為應對樓市下行、利息成本增加，以及建築成本上漲等因素，調低入標價，以致市建局所收到的地價收入較預期減少超過兩成。

他指，考慮到市建局在未來數年，有4個在九龍城和旺角區正進行收購的重建項目將推出招標，視乎樓市走勢和利率再上調的幅度，預料這批項目日後回標的地價，仍會一定程度受壓。

地價跌幅比樓價大　初步估算蝕數十億

由於上述4個項目皆在數年前當樓價處於高位時收購，涉及的總收購支出超過160億元，韋志成認為，即使近日受通關消息刺激、樓價有回穩的跡象，然而地價的跌幅比樓價大、未必能夠回復到疫情和加息前的水平。按現時市價估算，從4個項目招標所得的前期收入，已不足以抵銷項目的收購支出，初步估算項目的總虧蝕，將高達數十億元，嚴重影響市建局未來數年的財務和重建步伐。

面對財務挑戰，市建局需重新檢視未來五年 （2023/24 年度至2027/28年度） 的業務綱領，審慎考慮規劃中的項目與現金流狀況的配合，尤其是規模較大、需要撥備較多流動資金進行收購補償的重建項目，以及相關項目的開展時間，包括是否需要分階段或延遲開展。