市建局觀塘裕民坊百億商業項目流標　上月僅收新地一份標書

再有大型項目流標！市建局董事會今日（2日）公布，收回觀塘市中心第四及第五發展區招標項目（裕民坊商業項目）。項目於今年初截標，當時僅接獲一份標書，為新地（0016）。項目截標前的估值介乎87億至130億元，每呎樓面地價4,000元至6,000元，較去年8月份大幅回落43%至50%，惟最終仍流標收場。

市建局今表示，項目在2023年1月11日截標時，只接獲一份標書入標競投合作發展。市建局董事會設立的招標遴選小組，經詳細審議相關標書的入標價後，向董事會建議不接納有關標書。市建局董事會認同招標遴選小組的建議，決定收回項目。

將評估市場需求　擬定未來發展路向

市建局亦回應表示，董事會議決收回有關招標項目後，管理層將進行市場調查，評估未來市場需求狀况，以及聽取發展商對是次招標的意見，從規劃、發展和財務等不同層面，研究適當的方案，擬定項目未來的發展路向。

觀塘市中心第四及第五發展項目早前接獲一份標書，來自新地（0016）。新地為觀塘「大地主」之一，集團擁有連接港鐵觀塘站的創紀之城六期、去年底落成的觀塘巧明街98號的大型綜合商業項目「The Millennity」等。

局方去年底邀19家發展商競投

資料顯示，裕民坊商業項目於去年9月份截收意向，當時接獲24份意向書，及後在11月市建局邀請19家發展商及財團入標競投，即有5間發展商未能入圍。去年有份遞交意向書的財團包括恒地（0012）、長實（1113）、信置（0083）、華懋、遠東（0035）、鷹君（0041）、中國海外（0688）。然而最終只有新地一間入標。

估值87億至130億　較去年8月跌最多50%

截標前，項目的估值介乎約87億至130億元，每呎樓面地價介乎4,000元至6,000元，較去年8月份推出招收意向書時，大幅回落43%至50%。

歷時逾二十年的觀塘市中心項目，為市建局歷來規模最大的單一重建項目，以五個區域進行分階段發展，上述第四及第五發展區為最後一個發展區域。上址前身為裕民坊部分，地盤面積為27.55萬平方呎。項目完成後預計總樓面面積上限為216.59萬平方呎。

項目於2022年8月推出招收意向書時，市場最高估值達259億元、每呎樓面地價達12,000元，最低則約7,000元，估值約151億元。不過，由於市場氣氛轉淡，項目估值同年11月中被下調至每呎介乎4,300元至10,000元，即估值介乎93.1億至216.6億元，估值下限大跌約39%。

及後，賣地市場頻頻錄得低於市場估值成交，上述觀塘商業項目估值亦進一步滑落。截至今年1月初、截標前的資料，市場預計項目每呎樓面地價僅4,000元至6,000元，估值約87億至130億元，即較去年8月大跌42%至50%。

引入「浮動規劃參數」　可放棄興建酒店

近年商業物業市道回落，為避免出現流標情況，市建局早前就項目引入「浮動規劃參數」，即容許發展商彈性分配商業、辦公室、酒店設施樓面面積。當中，酒店樓面縮減到0至約34.44萬平方呎，即意味日後可放棄興建酒店；至於商場樓面不少於約70萬平方呎，需設於項目低層樓層。

設入標資格　競投財團市值不少於251億

此外，早前市場消息透露，項目的招標條款較為簡單直接，競投發展商將以一口價定勝負，未設有分成及分紅要求。

同時，市建局為有意競投的發展商設入標資格，除了規定競投財團需要符合合資格的建築經驗外，其資產淨值或市值需不少於251億元。項目落成後，市建局將會保留約11萬平方呎的寫字樓樓面，以及50個寫字樓車位。

上月赤柱環角道豪宅官地流標

翻查資料，上述為本年第二宗流標個案，今年1月10日赤柱環角道豪宅官地，因地價標金未達到政府底價而流標，地皮僅接獲4份標書。該環角道豪宅地皮估值為52.8億至96億元，每呎樓面地價介乎約1.1萬至2萬元，較去年9月份的估值119億至206億元大幅回落53%至56%。

而再對上一幅流標地皮，則為2022年4月屯門青山公路—大欖段住宅地，是首幅設有面積下限280平方呎的官地，當時接獲5份標書，惟終告流標。地皮同年9月份重推並售予長實（1113），作價46.01億元，呎價3,522元。