觀塘裕民坊商業項目明截標　估值下限削至87億　較半年前低40%

市建局旗下觀塘市中心第四及第五發展區項目（裕民坊商業項目），將於本周三（11日）截標。綜合市場資訊，項目最新估值介乎約87億至130億元，每呎樓面地價介乎4,000元至6,000元，較去年8月份推出招收意向書時，大幅回落43%至50%。有測量師指，商業市道欠理想、東九龍商廈空置率高企，預計項目招標反應冷淡，料僅收3至4份標書。

歷時逾二十年的觀塘市中心項目，為市建局歷來規模最大的單一重建項目，以五個區域進行分階段發展，上述第四及第五發展區，為最後一個發展區域。上址前身為裕民坊部分，地盤面積為27.55萬平方呎。項目完成後預計總樓面面積上限為216.59萬平方呎。

去年8月份估值151億至259億

項目於2022年8月份推出招收意向書時，市場最高估值達259億元、每呎樓面地價達12,000元；最低每呎樓面地價則為約7,000元，估值約151億元。不過，由於市場氣氛轉淡，項目估值在同年11月中旬已被下調，至每呎介乎4,300元至10,000元，即估值介乎93.1億至216.6億元，估值下限大跌約39%。

及後，賣地市場頻頻錄得低於市場估值成交，上述觀塘商業項目估值亦進一步滑落。截至今年1月初最新資料，市場預計項目每呎樓面地價介乎4,000元至6,000元，估值約87億至130億元，即較去年8月大跌42%至50%。

華坊料反應冷淡　僅收3至4份標書

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，未來一至兩年東九龍將有大量商業樓面新供應，而現時市場氣氛較淡、空置率高，加上觀塘商業項目規模龐大，相信是次反應較為冷淡，最多僅吸引3至4份標書，並以本地大型發展商為主。

除上述項目，旺角洗衣街大型商業地皮亦將於本季招標，會否導致兩幅地皮存在流標風險，梁沛泓則認為，競投的財團均為本地最具規模的發展商，就算是同一財團奪得兩幅地皮，相信也有能力支付地價，不過成交價未必太過理想。他預計，觀塘商業項目每呎樓面地價約5,500元。

普縉：未來同區有大量商廈競爭

至於普縉助理總監(估值及諮詢) 李雋傑預計，該項目每呎樓面地價約6,000元，估值約130億元。他指，項目位於觀塘核心地段，鄰近住宅區，有足夠消費力，預期會側重提供商業樓面。不過需要留意，未來觀塘區寫字樓新供應相當充足，新商業樓面需要面對同區大量競爭，因此，他預期有興趣競投的發展商不多，主要是在附近已有項目的發展商。

引入「浮動規劃參數」　可放棄興建酒店

近年商業物業市道回落，為避免出現流標情況，市建局就項目引入了「浮動規劃參數」，即容許發展商彈性分配商業、辦公室、酒店設施樓面面積，當中，酒店樓面縮減到0至約34.44萬平方呎，意味中標發展商日後可放棄興建酒店；至於商場樓面不少於約70萬平方呎，並需設於項目的低層樓層。

此外，早前市場消息透露，項目的招標條款較為簡單直接，競投發展商將以一口價定勝負，未設有分成及分紅要求。

設入標資格　競投財團市值不少於251億

同時，市建局為有意競投的發展商設入標資格，除了規定競投財團需要符合合資格的建築經驗外，其資產淨值或市值需不少於251億元。項目落成後，市建局將會保留約11萬平方呎的寫字樓樓面，以及50個寫字樓車位。

市建局在去年11月邀請19家發展商及財團入標競投上述項目，但9月份截收意向時合共接獲24份意向書，即有5間發展商未能入圍。