住宅單位建築費升逾10%　市建局：500呎單位要300萬

市建局行政總監韋志成於網誌指，本港樓市持續下行、環球金融市場波動、全球利率上升增加利息開支負擔、以至建築成本上漲等多項因素，均影響發展商入標競投項目時的出價。據局方今年招標售出的3個項目，均反映地價下調的幅度比樓價的跌幅更大。

市建局西營盤皇后大道西／賢居里發展項目，上周以11.6億元批出。連同此項目，局方本財年已批出3個招標項目，包括8月批出的崇慶里／桂香街發展項目、10月批出的土瓜灣榮光街／崇安街發展項目。

韋志成指，從發展商對這3個項目落標金額採取較為審慎的取態，反映2022年下旬本港樓市持續下行、環球金融市場波動、全球利率上升增加利息開支負擔、以至建築成本上漲等多項因素，均對發展商預期項目日後的收益帶來不良的影響。

加息因素影響發展商入標出價

他又指，今年3月以來美國聯儲局已加息7次，合計上調利率4.25%；而本地銀行自9月開始加息，至目前共加息3次，合計上調最優惠貸款利率0.625%。借貸利息增加無可避免削弱買家的購買力，同時增加買家的供款負擔，導致市場上的私人住宅樓價及成交量持續向下。

而發展商作出投標金額的決定時，除了考慮整體樓市正在下行的趨勢，亦因為加息將增加其項目融資的困難，借款後還要支付更高的利息支出，影響他們入標時的作價，從而對落標金額採取更為審慎的態度。

地價下調幅度比樓價跌幅更大

他舉例，榮光街項目在10月截標時，中標發展商最終以23.8億元投得項目，以每平方呎樓面地價計算約9,200元，相對今年3月批出的土瓜灣四個重建項目，以每平方呎樓面地價約1.2萬餘元作比較，榮光街項目的地價較之跌約25%。以同期內本地私人住宅樓價約下跌8%作比較，反映在樓市下行時，地價下調的幅度比樓價的跌幅更大。

至於剛以11.6億元批出的賢居里項目，他引述早前報章報導，以項目的總發展樓面面積約12.15萬平方呎計，每平方呎約9,550元。然而，有關估算並未考慮現時的賢居里垃圾收集站和公廁將作原地重置，建成後交予政府管理。因此，按照合作發展協議條款，發展商所佔的樓面面積約11萬平方呎，按此計算，每平方呎樓面地價為1.05萬元。這地價與同區崇慶里項目在8月批出時每平方呎樓面地價約1.3萬元比較，下跌接近兩成。

建築成本上漲進一步影響地價

韋志成續指，發展商對落標金額的取態，除考慮整體樓市、經濟前景以至自身的現金流以至利息成本不同因素外，近期本港建築成本持續增加亦造成不良影響。他指，過去12個月市建局批出的建築工程合約，住宅單位的建築費較去年同期增加超過一成，以興建一個約500平方呎的兩房單位計算，現時單是建築費已達300萬元。

韋志成續指，受持續兩年多疫情的影響，不少從內地供應的建築物料，包括預製組件、砂石、混凝土、木材、磚瓦等，以至各類型樓宇機電設備，因為相關廠房暫停營運，加上往來內地和香港的運輸司機染疫及需符合檢測要求，人手不足以致物料未能由內地運送來港，使建材供應大幅減少，導致成本上漲，發展商因而在投標時調低入標價來應對建築成本上漲，以維持項目的財務回報。

或出現所謂「高買低賣」現象

隨著聯儲局在上周公布的最新預測，2023 年將再度加息，最終利率預期或再上調，高息狀態將在年內保持，到 2024 年才會開始減息，但下降步伐會較慢；加上新冠疫情仍未消失，本地以至環球經濟環境到明年仍會有一段時間持續低迷。這財金及經濟環境下經營業務，無論是市建局或發展商無可避免均受到壓力。

他指，考慮到市建局在未來數年可推出招標的重建項目，項目內的業權收購都是在早年以較高價格進行，局方預料這批項目日後回標的地價，仍會受壓，項目的財務狀況將有可能由盈轉虧，出現所謂「高買低賣」的現象。當回標的收入不如預期，業務收入和支出的差距擴大，必然會影響市建局未來數年的財政。