分析｜三盤近2000伙納米單位搶客　最細183呎　業界：市場有需求

近日多個全新住宅項目登場，包括伙數達1,556伙的將軍澳海茵莊園、挾「北部都會區」概念的洪水橋#LYOS，以及堅尼地城單幢盤KENNEDY 38，三盤均有一個共通點，就是提供相當大比例的納米戶型，面積徘徊僅200平方呎，全屬開放式或一房開則。三盤合共約1,947伙納米戶，有望短期同步推出搶客，供應量之多為近年少見。

三盤之中，開則最細算是九龍建業（0034）的海茵莊園，項目雖只有兩座，卻提供多達1,556伙，主要是由於開則細，其中一座大樓每層間出32伙，故全盤佔94%單位、即1,463伙屬於開放式及一房戶型。

當中最細面積一伙只有183平方呎，細絕日出康城一帶，屬於連平台特式戶，此戶型並未包括在首將價單內。而項目的一般標準戶型，最細面積由203平方呎起步，據上周五公布首張價單，此類單位折實售388.8萬元起，呎價逾1.9萬元。

【三盤最細單位之平面圖】

#LYOS半數屬300呎以下細戶

至於長實（1113）洪水橋#LYOS，全盤341伙，當中開放式及一房戶型佔53%或184伙。當中，標準開放式單位的實用面積由202至209平方呎，至於一房戶的面積亦全數不多於300平方呎。項目最快下周開放示範單位。

新地（0016）、恒地（0012）及會德豐合作的堅尼地城KENNEDY 38，單幢設計、提供341伙。標準開放式及一房戶型佔全盤88%、即涉共300伙，標準戶最細面積由229平方呎起。而全盤最細屬於一伙特色戶，面積則為207平方呎，開放式間隔連38平方呎平台。

觀乎近年納米單位供應愈來愈多，據運房局資料，過去五年（2016年至2020年），全港共有3,249個納米單位落成，此類單位實用面積少於215平方呎。當中，2019年屬高峰期，錄得982伙，較2015年時的79伙急增十一倍。2020年數字雖按年回落約18.6%至799伙，但仍是自2013年有統計以來次高，佔全年落成量20,888伙約3.8%。

面對社會對「愈住愈細」的不滿聲音，發展局局長黃偉綸於今年10月初、《施政報告》公布後，曾回應指居住空間細是社會的「痛點」，故即將研究在未來私人住宅用地招標時，引入最細面積限制，或考慮以約210平方呎作下限，最快明年可推行。雖然措施估計只適用於賣地條款，不包括私人舊樓重建等項目，但假若落實推行，不足200平方呎的納米戶料三、四年後可供推售數量將大幅減少。

兩納米盤熱賣　業界：市場有需求

惟有業界人士認為，雖然納米單位環境欠理想，但正因為其面積細、入場門檻較低，樓價屬較可負擔水平，故市場對納米戶仍然有一定需求，尤其是資金緊絀的上車人士，「上咗車先，遲啲再考慮換大啲（單位）。」

參考近期如上水尚宜，面積最細138平方呎，折實售243萬元起，首期最低25萬元可以上車，全盤30伙首日沽清。至於紅磡曼翹，面積最細186平方呎，折實入場332萬元起，即使開賣前傳出部分銀行拒接其樓花按揭申請，首日仍沽出128伙或98%單位，反映需求甚殷。

業界人士認為，若然一刀切限制納米單位，而沒有其他協助置業的措施同步推出，屆時上車客的選擇將更少，置業機會將被抹煞，反建議政府可考慮再放寬按揭成數等，上車人士置業選擇增多，自然會對納米戶的需求減少，發展商亦會從而減少興建相關單位。