百億地王｜加路連山道商業地周五截標　業界憂限制多或增流標風險

估值逾百億元的銅鑼灣加路連山道商業地，將於本周五（7日）截標，地皮為市區罕有大型商業地塊，惟設有多項限制，包括項目不得拆售、中標財團需負責興建三所政府物業，並需預留位置興建行人天橋連接一路之隔的利園六期。

部分業界人士認為，地皮限制條款多，不單有機會影響日後價值，擬建的行人天橋亦需要取得利園業主希慎興業（0014）許可，未來發展進度存在一定變數。

加路連山道商業地為本財年其中一幅焦點地皮，地盤面積約為15.9萬平方呎，最高可建樓面面積107.6萬平方呎，其中，商舖相關的樓面面積不得多於10.7萬平方呎、或總樓面一成。市場預計，地皮估值介乎107億至247億元，即每呎樓面地價約1萬至2.3萬元。項目發展期止於2029年9月30日。

項目投資金額龐大，同時亦設有不少限制。據賣地章程顯示，項目落成後，不論商場或寫字樓均不可拆售；此外，地皮中標財團需負責興建地盤內的三所政府物業，包括幼兒中心、長者日間護理中心和地區康健中心，涉及樓面約20,835平方呎。

三項社福設施置於基座單邊靚位

該批社福設施將建於項目的基座位置，預計位處禮頓道、加路連山道及開平道交界，為地盤內最當眼、最開揚的單邊靚位。由於要方便兒童、長者及殘障人士出入使用，故幼兒中心及長者日間護理中心分別不可設置於高於12米及24米以上的樓層位置，料對基座物業的布局及價值打折扣。

此外，中標財團需要自費於項目內興建一個提供125個車位的公眾停車場；至於地盤範圍內，有兩道擋土石牆（藏有排水陶管），以及兩棵分別位處西北及東南面的古樹，中標財團也需要負責有關的保育工作。

行人天橋連接工程　需希慎許可

除上述賣地條款外，中標財團又需要在地盤北面預留位置，以連接一個擬議中的行人天橋通道網絡，以接駁至港鐵銅鑼灣站。該行人天橋由私人業主主導，將項目與利園六期連接，另建一條由利園六期連接利園五期及三期的行人天橋。

上述整項擬議行人天橋興建工程，預計需要獲利園業主希慎興業（0014）的許可及配合，若相關工程進度有誤，或有機會影響項目未來可達性及人流。

普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，此類情況涉及私人業主範圍，「相信大家可以坐低慢慢傾」，他又指，中環過去亦有不少類似的發展模式，即商廈項目之間設架空行人天橋網絡，工程牽涉不同的私人業主。不過，過去亦曾有大發展商未能就相關情況達成共識。

有業界人士認為，地皮涉額逾百億元，惟限制甚多，部分條款不單有機會影響日後物業價值，擬建的行人天橋亦需要取得其他私人業主許可，令發展進度添上不少變數。

再者疫市下，商廈租金及造價持續受壓，空置率高企。參考2019年至今，官地市場已先後有5幅商業地流標收場，分布於東涌及啟德等區，上述加路連山道商業地，實存在流標風險。