【肺炎熊市】零息時代勢再推高樓價？　專家料樓市企穩再回升5%

新型肺炎在全球不斷蔓延，各國金融市場亦受到衝擊，美股短短兩周經歷四次熔斷。環球央行為應對疫情帶來的衝擊，紛紛減息及重啟量寬，其中美聯儲月內累計減息高達1.5厘，重啟「零息時代」，又斥7,000億美元買債。

以往央行大規模QE，環球資產價格便趨升，歷史又會否重演？有專家認為，本港樓價偏高，加上利好因素將與本港失業率上升、以及疫情影響互相抵消，料相似情況不會重演，但港樓資產穩建，料將成為資金避難所，長遠穩定樓價。

翻查資料，上一次美國利息歸零是在2008年金融海嘯之後，當時聯儲局將聯邦基金利率維持於0至0.25厘區間水平，零息期維持約7年，加上多次推出大規模量寬措拖，令熱錢流入地產市場，推高樓價。

據差估署樓價指數統計，7年零息時間本港樓價累升1.72倍。小市民紛紛好奇，今次「零息時代」再現，將如何影響樓市。

祥益汪敦敬：樓市或成為資金避難所

祥益地產總裁汪敦敬認為，與一月初疫情爆發時比較，目前樓市相當穩建，雖然近期經濟局勢不穩，惟放盤量有下降趨勢，反映買家未有因看淡後市而沽盤，反而認為「揸住層樓」比投資股票或做生意安全，令樓市成為資金避難所。

他分析指，目前本港資金總供應量（M3）再創新高，可見市場資金充裕；減息現金貶值，投資者需投資新的避險資產；加上量化寬鬆後穩健、欠債少及供應有限的投資產品會被搶購，認為本港樓市結構穩建，相對其他資產較不受外圍因素影響，未來在投資市場或發展出個別「平行時空」的情況。

雖然以往量寬皆會推動樓價，不過在失業率上升及疫情互相抵消下，認為不會出現太大升幅。而基於樓價調整、息口低企及政府放寬按揭成數，現時不少買家有能力買樓，只是政治及疫情影響而暫時「冬眠」，認為待市場恐慌情緒過後，有機會觸發樓市搶購潮，由於供應仍然短缺，料樓價繼續企穩，下半年有5%的升幅。

減息降供樓負擔？　專家料「只夠買杯凍飲」

有分析指美息大幅下降將進一步推低港元拆息（HIBOR），本港按息有望下跌，減低供樓人士負擔。不過，在在經歷股市波動的一周後，拆息不跌反升，最新本港同業拆息（HIBOR）連升6天至1.83厘，令期望按息下降的市民淪為「空歡喜一場」。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為，在環球經濟轉差下，銀行對按揭取態轉趨保守，即使拆息下跌，銀行亦有機會調高按息計劃息差，維持實際按息以保持利潤率，故對市民供樓實際影響不大。而近期港元拆息波動，由於按息以供樓當日拆息計算，相差金額「可能只夠買杯凍飲」，短期對樓市未有太大影響。

他指出，2009年的措施曾刺激樓價上升近三成，料量寬可刺激資產價格，他目前接獲不少轉按套現個案，認為雖然經濟低迷，惟量寬對買家心理上有刺激作用，加上放寬按揭成數等因素令市民「上車更易」，料會推動樓價上升。

關焯照：樓價或回落4至5%

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出，港銀未有跟隨美國減息，在息口角度並無受惠，反而美股連日大瀉則嚇怕一眾投資者，擔心環境經濟陷入衰退，影響入市信心，對樓市有一定影響，預計樓價持續調整，由目前中原城市領先指數的174點，至年中回落至165至166點，向下調整約4至5%。

他認為，過往美國啟動量化寬鬆，資金會流入本港市場，並推高樓價逾兩成，不過，今次QE未必令資金流向本港樓市，由於目前本港樓價偏高，刺激上升的空間有限，加上港銀未跟隨減息，疫情過後社會事件卻未令平息，經濟短期內無望轉好。他形容，二手樓價持續受壓，本港失業率上升及倒閉潮浮現，呼籲市民保持資金流通性，「揸錢，都好過揸樓」。