納米盤吹淡風　已上車業主亦「換貨」　學者預言：納米新盤或消失

政府《施政報告》宣布放寛住宅物業按揭成數，首置客可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由400萬元，升至800萬元。措施實施至今，本港樓價未見「亢奮」，惟睇淡「納米樓」之聲四起。

「樓神」趙國雄上月底直指納米樓供應量多、放租不順利、回報不理想。事實上，按揭成數上限提升後，納米樓「細銀碼、易上會」的優勢頓時「打折」，市況也出現了變化。

近年愈來愈多納米單位落成，以今季為例，估計有14個主要新盤入伙，總共涉逾6,600伙，當中近半為200至300方呎的「納米樓」。

然而，翻查市場成交記者會及綜合前線代理意見，不難發現無論是新界區抑或市區的「納米樓」均出現「價、量齊跌」跡象。

納米盤近月「價、量齊跌」

以有「納米盤之城」之稱的紅磡「環海‧東岸」為例，10月底一個實用面績194呎、1A座高層M室以429萬元沽出，呎價22,113元。據悉原業主於2015年11月以相同價錢購入上址，持貨4年帳面平手離場，惟扣除印花稅及雜費，料損手約12萬元。該盤1C座中低層B室，面積229方呎的開放式單位，外望海景，業主今年2月開始放售，叫價438萬，經議價後日前以418萬沽出，呎價回落至逾1.8萬元，較今年中呎價逾2.2萬元明顯回落。

其他區份方面，佐敦都會名軒已近四個月未錄成交，而在政策未推出前，同區的珀‧軒已錄蝕讓，10月初一個低層戶，原業主急沽貨，減價27%以460萬元沽出，實用呎價跌穿2萬元，較購入價蝕讓逾120萬元；土瓜灣迎豐亦錄得蝕讓個案，開放式單位業主持貨3年多，明賺實蝕約30萬元或8%。

新界「迷你戶」吸引入減

新界「迷你戶」曾為上車客熱捧目標，但據中原王勤學透露，雖然整體睇樓量回升，而元朗尚築開放式單位亦屬區內少數樓價低於400萬元的選擇，但放寬按保後，反而多了準買家去看600萬至800萬元的單位，「呢個價位最多人問。」

美聯梁葦姮亦稱，大埔嵐山開放式乏人問津，「本來納米樓30多萬首期就『上到車』，但新按保措施推出後，40多萬首期已能買到較大單位。」她指有買家改為考慮首期預算相若的屯門新盤細單位。

新盤亦出事，屯門「龍床盤」菁雋曾出現「8連撻」，全屬175呎以下「納米戶」，當中有買家損失逾30萬；「市區龍床盤」深水埗AVA228的18樓D室，屬實用面積151方呎開放式戶，原於3月以354.5萬元售出，買家其後亦已簽署正式買賣合約，惟新近取消交易，料遭沒收12%訂金，涉資約42萬元。

納米業主借機套現「換貨」

新界「迷你戶」吸引力減，「納米樓」業主也借機「換貨」。美聯高級營業經理黃詠思表示，「環海‧東岸」成交量的確有所下跌，上月有約4至5宗成交，有業主以「平手」或「明賺暗蝕」沽貨，目的只是希望盡快「換貨」，「有啲業主有幾間（納米樓），咪放一間減磅，但之後個價都會揸番緊；有啲係見按揭（保險）鬆動咗，加上目前市況下外面有平貨執，咪加快套現，買出面嘅貨。」至於投資者，由於新盤優惠多，部分會先考慮購入一手樓。

美聯：市區樓繼續「劏」

以現時市況去看，「納米樓」熱潮似乎已經減退，美聯物業住宅部行政總裁布少明接受訪問時就直言，港府的政策推出後，「納米樓」成交有下跌趨勢，特別是新界區，「依家加多少少，500多萬已經買到大啲嘅單位。」

不過他認為，長遠而言對實力相對不足的年輕首置客來說，細單位仍有吸引力，特別是有意在市區置業的買家，「市區一、兩房叫價已經去到700萬、800萬，有啲要過千萬元」。相反新界區會減少，因此他認為，「納米樓」熱潮有可能略為減退，但不太代表完全無市場。

莊太量：發展商會「睇餸食飯」

不過中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量，卻有不同的看法，他直言未來「納米樓」有可能會消失，「只係少數人的需求，如果搵到替代品，買大少少，亦有錢去買，就無人需要納米樓。」

莊太量指出，過去買「納米樓」的多數是手頭上資金不充裕的人，惟現時有得選擇的話，準買家不會考慮細單位，「納米樓最多一、兩個人住，如果有家庭係非常之不方便。」因此估計，發展商會「睇餸食飯」，「相信會起多啲600、700萬嘅一、兩房單位。」

事實上，月初發展商嘉華接受訪問時，就率先表示考慮到過去流行的「納米樓」供求將近飽和，加上政府放寬按保計劃，減低買家興趣，未來其他發展項目會傾向多建中大型單位。

對於有指，放寬按保或令樓價急升，莊太量指樓價是否上升，需視乎經濟增長以及工資水平等，但不可否認的是，部分貼近800萬元的單位，其價錢一定會上升至800萬元的水平，「唔可以話一定會不斷升，都要經濟好，人人有工做，先維持到借貸。」