荃灣西租盤混戰　海之戀租金創新低　業主嘆慢板︰租客背景最重要

荃灣西近期先後有三大新盤入伙或將入伙，分別是柏傲灣、海之戀及全‧城滙，總共涉及近3,000個單位，租盤也隨之湧現，頓成「供應重鎮」。
據中原及美聯兩間代理行數字，上述新盤的待租盤已達到240個，有代理表示，近期租盤之多，已令該區租金水平受壓，但就料租金過年後可望重拾正常水平。有海之戀一房業主亦不想「做爛市」，相信一房較易租出，反而重視租客質素。

兩大入伙新盤     暫有230個放租盤

三大新盤之中，最先落成的是新世界（0017）柏傲灣，共設983伙，已於去年10月起陸續收樓，現時共有60個放租盤，上月錄得30宗租盤成交；緊接著長實（1113）旗下的海之戀，則提供970伙，上月開始入伙，放租盤逾170個，上月錄30宗租盤成交；而華懋旗下全‧城滙預計今年中收樓，亦涉及953個單位，市場已開始見10多個單位的預租盤。

兩大開始收樓新盤對壘，柏傲灣最低入場門檻﹙月租金額計﹚為1B座中層F室，為開放式單位，實呎306呎，月租叫價14,500元，呎租47元；海之戀則為7座低層C室的一房戶，實呎391呎，叫價15,600元月租，呎租39元。

在大批租盤相繼湧現下，柏傲灣和海之戀近日呎租同創屋苑新低。較早入伙的柏傲灣率先受壓，成交呎租最低見32元，上月初屋苑2B座低層C室的2房戶，實用面積499呎，以1.6萬元租出，呎租約32.1元；以該單位一手買入價732.2萬元計，回報約2.6厘。而近日海之戀成交呎租亦有回軟跡象，最新屋苑9座低層B室的3房戶，實用面積760呎，以月租2.85萬元租出，呎租約37.5元，呎租創屋苑租賃成交新低；以該單位一手買入價為1,024萬元計，回報率約3.3厘。

區內代理料租金僅短期受壓

不過，區內代理直言，兩大新盤租金受壓情況只是短期情況。中原地產荃灣區資深區域營業經理余俊文也認為，近期新盤輪番上陣，租盤湧現的時候就令到租金叫價短期受壓，令租客議價能力提升。不過，他認為是業主想在新年「突圍」而出才會減少少，惟荃灣西交通方便，除了本區客外，更吸引來自葵涌、青衣和屯門區客人，加上新盤優質和可望海景，故租盤吸納量大，相信租金價錢過年後重拾正常水平。

余俊文又認為新盤入伙相隔一段時間，以及兩大新盤的單位面積及定位不同，如柏傲灣設計新穎、設開放式戶選擇，而海之戀間隔實用等，吸納不同客群，競爭未必未分激烈。以他經驗，該區租盤消化速度快，平均入伙後當月租盤成交約40宗。他又指，近年客人對新盤情有獨鍾，租金相差不太遠，都會選擇新盤。

有業主企硬「唔做爛市」

事實上，也有業主心雄不打算「做爛市」，揚言看好後市。現住在屯門居屋、海之戀一房單位業主潘先生表示，自己本為投資客，現時月租叫價17,000元，但16,500元亦會考慮，打算將物業長租獲利。因海之戀位於荃灣西上蓋，地理位置佳，所以對物業收租回報有憧憬，但預計樓價不會有太大升值潛力。翻查土地註冊處資料，該單位於去年成交價為728.1萬元，呎價為18,621元。業主如以月租16,500元租出，回報率只有2.2厘。

他又提到，一房單位一向較易租出，而且海之戀的一房單位只佔該盤的一成多，相信市場很快消化，到3、4月的租金水平應會好轉。他作為業主，認為租金回報是其次，最重要租客有「良好」背景，才可令業主放心，「好租客係可遇不可求」。

同區「半新盤」環宇海灣難「搶客」

兩大新盤已先後入伙，對同區供應大戶，長實旗下「半新盤」環宇海灣，又有沒有影響？該盤於2015年3月入伙，目前租盤約40個，平均成交呎租約35元。現時最低入場費為8座高層D室，為2房單位，實用面積482呎，叫價17,500元月租，呎租36元。

美聯荃灣愉景新城分行首席聯席區域經理梁仲維表示，最近海之戀平均呎租約41元，環宇海灣平均呎租約35元，但後者呎租較平，競爭能力略顯輸蝕，「海之戀係港鐵上蓋，競爭力會大好多，平均呎租都反映晒。」