啟德跑道首幅商業地明截標　分析指﹕不能拆售　出價或會「打折」

啟德第4C區3號的維港海景住宅地由新地（0016）以112.6億元奪得，仲有一幅同屬原機場跑道區的靚地——啟德第4C區5號地盤商業/酒店用地將於明日（25日）截標。市場人士預計，該地坐擁全維港海景，估值約89億至95億元，每呎樓面地價為14,500至15,500元，可用作興建六星級全維港海景酒店及「超甲級」寫字樓項目。

該地皮面積102,043平方呎，指定作非工業（不包括住宅、倉庫、加油站，但包括酒店用途），最高可建總樓面為612,256平方呎，地積比約6倍。地盤最大上蓋面積受限，不可多於地盤範圍70%，以及高度限制不得高於香港主水平基準95米。此外，賣地章程規定發展商不可將項目拆售。

料可建六星級全維港海景酒店、「超甲級」寫字樓

美聯測量師行董事林子彬表示，由於項目位處市區地標啟德區的跑道段，鄰近郵輪碼頭，發展潛力同樣優厚，坐擁全維港海景，屬優質商業/酒店地皮，相信會大財團垂青，惟該段尚在發展階段，配套尚未完善，而商業及酒店部分亦不可拆售，料有關風險將反映在出價上，項目估值逾90億元。

林子彬稱，啟德區為未來重點發展區域，區內住宅地皮及商業地備受歡迎，而是次推出的啟德第4C區5號酒店地皮，地皮面積約為102,043平方呎，估計可建樓面面積約為612,256平方呎，項目鄰近郵輪碼頭，加上臨海，料可興建六星級全維港海景酒店及「超甲級」寫字樓項目。若以每呎樓面地價約15,000元計算，估計地價約為91.85億元。

料同區有地皮發展商　出價較進取

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文則相信，此地皮將是另一幅近百億地王，估計總發展成本約150億至170億元。他續指，這地皮擁有全「維港」及「煙花」景，缺點是交通配套不足。

林預計約6至10個發展商入標，始終發展規模大及資金回收期長，估計以長線投資為主，入標財團會以實力雄厚的大型發展商為主，少部分中資可能參與但獨資機會不大，相信有部份會以合組財團入標分攤發展風險及有利營運及管理。

他認為項目會傾向興建5星級酒店，約450至600酒店房，以及其他商業配套，並預計樓面地價每呎約14,500至15,500，估值約89億至95億元；料同區有項目的發展商有協同效應，出價會較進取，估計長期租金回報率約4至5%。