【代理教路】同層價錢可相差30萬　「理想車位」如何煉成？

今年7月，九龍站凱旋門B1層單號車位放售，據報業主叫價750萬元，金額足以在天水圍嘉湖山莊購入一個551呎單位「有找」。車位熱炒，價錢貴得驚人，難怪之後有地產商以「市區樓，車位價」作口號，為新盤開售作招徠。
這個長長方方、望落一式一樣的「磚頭」類別，需要留意的細節卻「拍得住」一般住宅買賣：同區「露天」及「室內」車位，升值潛力已有分野；即使位處同層，價錢亦可相差30萬元！
兩年內賣出超過2,500個車位的「星級」代理、利嘉閣首席項目經理黃蔚婷（Angela）就提醒，要尋求自己的「理想車位」，入市前就要做足「功課」，最好實地考察。

本港車輛數量在過去十年增長迅速，平均每年增長率為3%，惟泊車位平均每年增長率僅為0.9%，車位供不應求，困擾不少車主。更甚的是，政府於2011年限制「發水樓」，發展商興建停車場意欲大減。黃蔚婷直言，現時新建屋苑，住宅與車位比例大多都是5:1或9:1，「以黃竹坑一個面積車位136呎計算，地價連建築成本已經約330萬元，由於車位不再豁免於地積比率內，因此發展商寧願興建住宅，都不會建停車場。」

睇準供求失衡盲點，不少喜愛「磚頭」的投資者，轉而炒賣車位「搵食」，「現在搵車位好難，就算不是投資者，見到車位租金升得急，有多餘錢的用家都轉租為買，所以未來車位是嚴重不足的。」黃蔚婷解釋道。

貼士一、三區投資潛力最大

要數當中最「缺貨」的地區，黃蔚婷認為，分別是荃灣西、屯門、將軍澳，「好似我住將軍澳，頭一年都係要停在露天的爛地，之後先申請到屋苑停車場；又好似辦公室（位處尖沙咀）附近呢個車場，你今年不續租的話，下年再申請就無啦！」隨著近年將軍澳的多個新盤落成，她相信該區車位會繼續「有得升」，「2010年將軍澳一個車位賣30萬元，今日已經要230萬元」；同樣荃灣西及屯門區亦有多個新盤入伙，加上港珠澳大橋通車，她估計兩區車位仍有約30%升幅。

翻查資料，荃灣西「全·城滙」，發展商提供952個單位，卻只有87個車位，比例「跌至」11:1；再者，全港未來5年將有約40個短期租約停車場需收回作長遠發展，涉及約8,500個車位。

貼士二、露天泊位「有得升」

一般而言，市面上車位多數分「露天」及「室內」兩種。黃蔚婷指出，由於露天泊車位需日曬雨淋，因此售價比室內低約30%。但她強調，這不代表露天車位缺乏升值潛力，室內車位投資價值雖然比較高，惟現時不少新盤已在樓契上定明，只容許住客購買屋苑內車位，「不過車位多數都唔夠，附近有爛地都迫住泊，無選擇下用家都會買（露天泊位）。」

在此情況下，露天泊車位亦有一定的升幅，「最重要都是看人口結構，所以要做足準備功課。若果該區較多駕車一族，業主可能有多於一部車，就算車位與單位比例是2:1，都有力推升價錢。」黃蔚婷稱。

貼士三、同層車位　價錢可相差30萬

另一個要留意的地方是即使同屬室內車位，價格亦會有分別。黃蔚婷指曾經有兩個車位位處同一樓層，成交價卻相差約30萬元，「一個在兩條柱中間，都不會有車泊在兩邊；另一個遠離大堂住宅入口，背後幅牆則只有一半，部分車身有機會日曬雨淋。」就算差距沒有那麼極端，「單邊位」與普通車位平均都相差約十萬元。但是否代表租金水平亦差天共地呢？黃蔚婷說大部分都只是差兩至三百元。

與住宅一樣，停車場舊了就要維修，有時維修費不菲。黃蔚婷說買家謹記要到管理處了解清楚停車場的維修紀錄，若果該場地將來有需要維修，大多數都有一定的議價空間。另外也要留意天花有無水管，一旦出現漏水問題，就要盡快讓管理處維修。

貼士四、「自殺」車位無有怕　成交照創屋苑新高

樓有分「兇宅」、「半契樓」，其實車位亦有類似的個案。黃蔚婷透露曾經有人跳樓自殺，倒斃於沙田一個屋苑的露天的泊車位上，但最終該車位成交價仍創屋苑新高，「買家話無所謂，反正只是車會留在那裡，又不是在車位內居住。」

目前，金管局規定非住宅類物業按揭成數最高只有4成，黃蔚婷指出，雖然泊車位的成交額較住宅細，但若有另一宗按揭在身，就需要再扣減10%上限；同時要計算好管理費、地租等對回報的影響。她提到大部分的管理費約200至300元，等於租金約10%，

受惠近年政府免差餉，雖然投資者只需交地租，連同管理費相關成本佔整體回報約13%至15%，但近日樓市轉勢，連帶車位交投亦轉淡，月初天水圍嘉湖山莊車位以91萬元沽出，較7月高位大跌45.8%，代量數據亦估計，上月純車位註冊金額逾7億元，或創2016年9月後的26個月新低，因此她再次提醒一眾買家入市前，先要「計好數」。