西貢逸瓏園2房海景戶 呎租僅27.2元 較同類租金跌四成

西貢逸瓏園2房海景戶 呎租僅27.2元 較同類租金跌四成
撰文:鄺月婷
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二手市場氣氛淡靜,租務市場業主態度亦軟化,租金叫價下跌。西貢逸瓏園2房戶,最新錄1.9萬元租賃成交,呎租僅27.2元,為屋苑呎租低位。

西貢逸瓏園5座中層M室,2房2廳間隔連儲物室,可望部份海景,實用面積699平方呎,獲本區租客以1.9萬元承租,呎租約27.2元,屬屋苑呎租低位。值得留意是,同類2房單位今年2月的首宗租賃成交,當時月租3.1萬,面積676平方呎,呎租為45.9元,上述租賃成交較同類租金跌40.74%

業主於2016年6月以870萬購入,租金回報約2.6厘。

Q房網清水灣西貢一分店分行聯席董事梁健華表示,租客為本區換樓客,因租約到期,故搬往較新及具有管理規模的屋苑,加上設有會所,單位租金吸引,故決定租入該單位。

市區一房 平絕全港!深水埗「奇則」舊樓99萬 樓下仲有...|燈神

撰文:燈神
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自從美國開始減息,市場不停吹風話係入市好機會,好多西餅客大手客都「聞風而至」出嚟買樓投資,甚至連炒家都紛紛出動,幾個月快賺幾十萬就走。講到燈神都有啲心郁郁想買返間收租,可惜喺香港一層樓閒閒地都要幾百萬,燈神自問實力唔夠,好難話買就買。

不過最近有位相熟代理聽完之後,即刻拍曬膊頭同燈神講「唔使擔心」,佢有間絕世筍盤要介紹俾我,九龍市區一房,唔使100萬!燈神聽完當堂嚇一跳,然後就決定跟代理上去睇睇到底有無「伏」。

上述嘅單位位處深水埗大南街152號,屬單幢式唐樓。地理位置嚟講算幾方便,距離深水埗同太子地鐵站都係5至8分鐘路程,遠望仲見到南昌個邊嘅豪宅群。不過大廈樓齡已經68年,外觀睇都頗為殘舊,門口位仲要被兩間紙扎舖夾住,雖然燈神就無做虧心事,但如果夜晚自己一個返屋企都咪話唔驚。

深水埗大南街152號地舖由兩間紙扎舖租用。

單位拆契「一開二」、鐵閘兩家人共用

上到單位,可以見到個單位嘅大門偏窄,原來鐵閘係用半趟閘門,只開到一半,燈神需要打側個人先行到入去。而且入到去之後發現仲有兩道門,代理解釋原來單位早年已經拆咗契,分拆成為兩間單位,宜家隔離仲有另一戶住緊,出入需要共用頭先個道鐵閘。

181呎一房銀主盤、單位丟空近4年滿佈灰塵

而今次睇嘅呢戶實用面積約181平方呎,一房一廳間隔,屬銀主盤。單位開則方正實用,樓底都幾高,不過因為全屋僅房間有窗,客廳僅依靠一個玻璃摺叠窗口嚟採光,所以整體感覺較侷促。而且好明顯見到單位已經日久失修,周圍佈滿曬灰塵同污漬。内龍裝修方面則富有「年代感」,地板同牆身大多鋪上白色瓷磚,屬舊式設計。

燈神仲留意到,屋内部份昔日擺設依然放置喺原位,客廳牆上面仲掛住咗個月曆,但仔細睇睇,月曆嘅時間竟然停留喺2021年2月;相信原業主當時已經搬離,即係成間屋丟空接近4年。

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月歷嘅時間竟然停留喺2021年2月。

廚房狀況殘舊、空間狹窄難以擺放家電

終於嚟到單位嘅重災區——廚房同廁所。一行入去已經見到廚房個殘舊程度比客廳更嚴重,除咗地板同牆磚有唔少污垢同損毀,牆身油漆亦有剝落,接近抽油煙機嘅牆身仲有好多發黃同燻黑嘅痕跡。而且見到廚房空間都非常狹窄,只可以容納一個人出入,抽油煙機下方相信係放爐頭嘅位置,而後方就係鋅盤。基本上工作位置好少,切菜都無位,更加放唔落電飯煲或微波爐等電器。

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廚房、廁所、浴室「三合一」奇則 僅以一塊浴簾分隔

廚房再行入少少就係廁所。你無睇錯,單位嘅廁所同廚房竟然係相連嘅,中間連門都無,只用一塊浴簾分隔開。廁所同樣空間狹窄,只有一個身位,雖然齊備熱水爐、花灑同洗手盤,但就分間唔出淋浴間;沖涼無得乾濕分離之餘,會好容易淋濕埋隔離廚房。由客廳望入去,廚房、廁所、浴室真係好似「三合一」。

燈神抬頭望一望,仲發現浴簾嘅上方係完全互通,無砌任何牆分割,咁廁所嘅氣味咪會傳到去廚房囉?相信原業主都考慮到呢個問題,特意喺廚房裝咗部雙渦輪抽油煙機,而且見到部機仲非常新淨,同個廚房完全係「格格不入」,估計應該唔係裝咗好耐。所以燈神相信部機除咗可以抽走煮飯時嘅油煙外,仲可以順便抽走埋廁所異味,一舉兩得,真係非常貼心!

浴簾上方完全互通,沒有砌任何牆分割。

叫價99萬、預計租金回報8.4厘 高出新盤逾2倍

參觀完一輪,可能見到燈神面有難色啦,代理即刻落力解釋話,雖然間屋睇落就爛咗少少,但個價錢更加係「抵到爛」。銀主宜家叫價99萬元放盤,售價一球都唔使,折合呎價約5,500元。只要裝修執返靚,參考返同區近期租盤,呢個單位租值一定有7,000蚊以上。

燈神即刻計一計,如果按99萬叫價計算,即係呢個單位每年租務回報至少有8.4厘,高過宜家啲新盤回報兩倍有多。代理仲話,銀主呢口叫價係「仲有得傾」,相信實際回報可以更高。而且呢個單位亦係佢地手頭上最平嘅盤源,無其他單位造價可以低過佢。

無樓契、料需FULL PAY入市

不過代理指出,呢個單位有個最「致命」嘅缺點就係無樓契,代表買家申請唔到按揭,需要FULL PAY買入;而且未來有意將單位轉手都會比較困難。

雖然燈神都覺得呢個單位有咁高回報真係好吸引,但連同裝修費用至少要拎百幾萬CASH出嚟。加上成幢樓屬「三無大廈」,即係無業主立案法團、無任何居民組織及無管理公司的大廈,有咩事起上嚟要管理嘅風險同成本都唔細。睇嚟想執雞有啲難度,呢隻「雞」都係留返比班資深投資者去執啦。

大廈告示板指大廈屬「三無大廈」。
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