萊坊：一手貨尾量偏高　明年樓價最多升5%　租金或創歷史新高

萊坊今日（11日）發表2024年中國內地及香港物業市場展望。報告預測，明年香港住宅樓價最高升5%，租金亦上升3至5%。豪宅樓價保持平穩，租金則上升0至3%。

今年樓市如「過山車」　交投一曾增至9000宗

萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，香港樓市主要受內需及供應影響。他形容，今年住宅樓市如同「過山車」，於年初的成交量偏低，撤辣前平均每月成交量維持在約2,200宗水平，而撤辣後急增至最多9,000宗，但後續缺乏利好因素承接，樓市成交量及樓價皆回落。故他預計，今年住宅樓價將跌約7%，而全年一、二手成交宗數為約2.3萬宗。

對於後市，他表示，樓市調整期未完，加上一手貨尾量仍然處於高位，故市場須要等一手貨尾量回落至較低水平 ，方能見樓價回穩上升。此外，在樓價反覆的情況下，住宅租金反平穩向上，將吸引更多投資者入市，尤其「大手客」。

預計明年住宅價格最多升5%、租金有望創新高

展望2025年，王兆麒預計住宅樓市將平穩向上。他續指，進入減息周期，明年樓市機調會比今年好，市場購買力將逐漸回復。惟市場仍存在貨尾量偏高這一不利因素，錄得逾2.1萬宗水平，阻礙樓市復甦速度，故他料明年香港住宅樓價將由持平至升最多 5%，而全年一手和二手交易預計將輕微上升至5.5萬至5.8萬宗，較今年上升約10至15%。

受政府放寬投資移民計劃的投資選項至住宅的影響，預料逾5,000萬元的豪宅交投將增加，價錢保持平穩。另外，政府多個人才計劃對住宅租務需求繼續有剛性支持，預計全年租金升6至7%，預計明年租金有望再上升3至5%，創歷史新高。

至於政府賣地方面，今年出售的政府土地大多數為過去的滾存用地，預計2025年政府賣地收入將達80億至140億元，而全年補地價金額約100億至150億元。

料港島、九龍區寫字樓租金雙雙下跌

寫字樓方面，港島甲級寫字樓預計租金下跌0至3%，九龍區寫字樓亦下跌0至2%。另外，優質零售街舖租金會持續平穩，而工業物業租金會下跌2至3%。

萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶表示，目前香港島的甲級寫字樓空置率高企，市場仍需時間去消化來年新增的400萬平方呎供應量，她預計港島區的甲級寫字樓租金在 2025年將下跌0至3%。

萊坊高級董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰則表示，今年的寫字樓需求同步大幅度減少，九龍區寫字樓的整體交易量由2023年的1,155宗跌至今年的825宗水平，跌幅達29%。加上未消化的貨尾亦較多，故無法帶來租金反彈。他預計，2025年九龍區寫字樓租金預計將下跌2至4%。

零售物業面臨降級消費影響

至於零售物業市場，萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫表示，香港的零售市場正顯著的下滑，今年首十個月的總零售銷售錄312億元，較去年同期估計下跌7.1%，故她預計全年總零售銷售將較去年有機會下跌5%。

她解釋，因全球經濟的不確定性，及本地住宅市場表現欠佳等因素，加速本港降級消費的趨勢，降低零售商擴充的慾望，影響零售物業的成交量和租金。再者，網購崛起亦直接影響超級市場零售額。更重要的是，香港最大的零售客源的內地旅客，目前更傾向於深度文化遊，進一步奢侈品銷售影響。

收益回報不足、投資物業市場疲弱

投資物業方面，萊坊大中華區投資部主管胡孝直表示，今年房地產資本市場表現疲弱，首11個月物業資本市場錄得總交易額為346億元（物業價值在港幣1億元以上），較去年同期下跌58%，融資成本和收益回報不足仍然是投資者的主要憂慮。他預計，明年資本市場將關注未售出的豪宅單位及銀主盤，用家的投資氣氛亦會因減息而改善。另外，一般住宅物業的租金指數將上升。