仲量聯行：樓價明年跌5%　負資產個案料達10萬宗　新盤價格將續跌

仲量聯行今日（11日）發表香港地產市場回顧以及2025年展望。報告指出，雖然政府全面「撒辣」、金管局放寬最高按揭成數，以及利率開始下調等因素帶動今年首11個月住宅成交量按年增長 22.2%。不過，由於市場依然存在諸多不明朗因素，樓價仍跌6.8%。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，明年樓市主要挑戰是供過於求，但仍需中美貿易戰升級風險及利率前景未明朗等因素。預計明年中小型住宅及豪宅樓價將下跌約5%，而租金則最多升5%。

料明年中小型住宅及豪宅樓價下跌5%、新盤價格續跌

另外，雖然明年底新盤庫存將回落至較為均衡的供求水平。然而，截至9月份，已落成項目的未售單位數量仍處於20,700個的歷史高位。加上利率仍然居高不下，發展商面臨高昂的融資成本，唯有繼續採取積極定價策略促銷樓盤，料明年新盤價格將會繼續下跌。

貨尾令財務成本大增 曾煥平：如果減價唔夠深、唔夠狠係賣唔郁

曾煥平舉例指，若項目早已落成未賣出，當中發展商持有成本並不單止是利息，更包括項目管理費等開支，這樣亦會令財務成本大大增加。就例如昨日有發展商選擇劈價，反映貨尾單位對發展商自身很大的財務負擔。他坦言新界、九龍等多供應的地區「如果減價唔夠深、唔夠狠係賣唔郁」。

明年利率走勢恐不如預期樂觀、樓價要等到利率接近零才會回升

另隨着政府落實撤辣，當中有不少國內買家重臨本港市場，料今年一手成交量或可達1.8萬宗，亦對明年一手成交量1.8萬宗有信心，從而令消化期由回落至58個月，令數字挨緊2021年的51.3個月。

展望2025年，利率走勢恐怕不如預期般樂觀。參考仲量聯行對過去三個減息周期的數據分析，樓價在減息初期通常無法立即扭轉跌勢，往往要等到利率接近零時才會出現回升趨勢。此外，現時香港銀行同業拆息仍然高於4%，比以往樓市復甦時期的水平還要高。

結構性問題影響樓市 投資者擔憂香港前景、在中美關係的角色

曾煥平又指，樓價自2021年起持續下跌，並非單純的周期性調整。雖然利率、經濟環境和供求周期等傳統因素可以部分解釋樓價下跌的原因，但更深層次的結構性轉變。當中包括對前景的擔憂、香港在中美關係的角色，令更多投資者想持觀望態度，因為所謂的結構性問題是「香港往後條路要點行嘅擔心」，但唔認為是負面或悲觀。

最後，曾煥平指，倘若預期人民幣貶值而導致內地資金流入超出預期，樓價跌幅或會較為溫和。

負資產個案達10萬宗、較政府估計嚴重

當被問及目前本港負資產情況，曾煥平預料目前負資產情況較政府估計的2至3萬宗嚴重，預計連同財仔及發展商2按等財務公司計，料目前約有10萬宗，已接近2003年沙士時水平。銀主盤數量料因整體經濟環境未有改善，中小企經營情況仍困難，數量將會繼續升。