金管局出招　建期買家上會借8成　專家：避免大規模撻訂震盪市場

金管局今日（12月4日）向銀行發出指引，推出一次性特別安排，容許放寬最高按揭貸款成數和「供款與入息比率」上限的監管要求，以便銀行可以靈活地協助於2021至2023年選擇了建築期付款的樓花住宅物業用家完成物業交易。在這項特別安排下，銀行可以向合資格用家提供最高八成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至六成。

金管局指，過去三年，官方住宅樓價從高位下調超過25%，部分購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到物業估價低於成交價的情況，面臨額外籌措首期的困難。

以上述最新樓價跌幅作假設，假設買家於2021年至2023年期間樓市高位時，斥資1,000萬元並以建築期付款辦法入市，目前估價有機會跌至750萬元。若買家承做八成按揭，最多只可取得600萬元的按揭貸款。

按揭界料部份銀行進取估價　有利買家上會、惟息口較高

有按揭界人士表示，銀行通常以最新估價為買家提供按揭貸款，不過在以上最新措施推出後，部份銀行或會以較進取的估價進行估算，有利買家上會，不過息口將會較一般按揭有所調高，而銀行也需自行評估風險。若果銀行以估價約900萬元計算，則可以批出約720萬元（佔估價80%）。

若「估足價」批出按揭　買家或即時淪為「負資產」

至於若果有銀行極度進取地，以樓市高位買入價作為最新估價，即「估足價」，則買家可向銀行借高達800萬元，佔樓價約80%。不過該筆按揭貸款金額將高於目前估價水平，意味新買家一上會便會即時變成「負資產」。

惟金管局也再次提醒擬選用建築期付款的準買家，如果樓花住宅物業市值較成交價有所下跌，銀行會用按揭貸款申請時的物業估值計算貸款金額，因此最後批出的貸款金額會較買家原本的預期少，買家需要承擔因未能額外籌措首期而帶來的相關風險。

中原按揭王美鳳：減少補付大額首期差額問題

中原按揭董事總經理王美鳳表示，相信有關特別安排即時幫助2021年至2023年期間選用建築期付款而現時準備上會的樓花買家，減少因估值下足而令上會困難及增加首期差額的負擔，減低因上會問題而面臨撻訂之風險。

她又舉例指出，如買家於2023年7月以1,500萬元買入一手樓花單位，現時估值下跌15%至1,275萬元，以7成按揭計，買家可造按揭金額以成交價及估值之低者為準，可獲批按揭金額由1,050萬降至892.5萬元，買家須補首期差額157.5萬元，若未能解決首期差額或面臨撻訂風險。不過現時容許銀行進一步提升按揭成數至8成後，買家可獲批的按額額增至1,020萬元，買家無需面對補付大額首期差額的問題。同時「供款與入息比率」上限由五成上調至六成，降低按揭門檻令貸款更易獲批。

經絡曹德明：避免大規模撻訂、市場震盪

對於最新措施，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，的確會出現部份買家「一上會即變負資產」的情況。不過他表示，最新措施對樓市有正面作用，可避免樓市高位入市的一群買家「大規模撻訂」，相信能夠避免市場震盪。他又指，2021年至2023年樓市高位買樓的買家，他們不少採用建築期付款辦法，傾向採用高成數按揭，惟近月相信已面對估價不足的情況。

避免被發展商殺訂「TOTAL LOSS」

曹德明又表示，最新措施能夠讓買家不用撻訂，避免被發展商殺訂「TOTAL LOSS」，也不再需要擔心被發展商追差價。不過新買家成功上會後，難免成為負資產，不過只要是「用家供得起，至少可以一邊供一邊住」，坦言好過被殺訂。