施政報告｜地價收入27億達標8%　專家：新盤超平賣、財團保守投地

本港樓市市況疲弱，發展商入標投地意欲較低。2024/25年財政年度，政府合共賣出一幅沙田小瀝源源順圍住宅官地，以及兩個電動車充電站項目，賣地收入合共涉資約7.22億元。如連同補地價收益計算，估計亦只有約27億元，僅佔全年目標330億元約8.2%，表現強差人意。

有測量師認為，目前新盤項目需以一個超平價錢發售才能吸引更多買家承接，低價開盤策略是令到發展商投地出價表現保守的主要原因。另又有測量師認為不需要太過擔心供應量，認為市場會自動調節需求。

綜合本財年首兩季暫時住宅供應情況，至今合共提供4,275伙，接近全年目標13,200伙的32%。當中包括首季（4至6月）沙田小瀝源源順圍住宅官地280伙、第二季（7至9月）將於10月25日截標的沙田小瀝源沙田圍路住宅官地570伙、其餘則為私人重建項目共3,425伙。

不過，若單計已批出的小瀝源源順圍280伙計，僅佔全年目標的2.1%，反映大量的住宅供應並非來自政府。

沙田小瀝源沙田圍路住宅官地涉及570伙，將於10月25日截標。

本財年成功批出官地為於今年7月以6.19億元批出的沙田小瀝源源順圍住宅官地，由新鴻基地産（0016）奪得，預計興建中小型單位，預算總投資額約20億元。最高樓面面積達156,616平方呎，每呎樓面地價3,952元，較兩年前同區顯和里地皮　每呎地價8,802元，大幅跌價55%。

該住宅地同時設280平方呎限呎條款，並需興建長者日間護理中心等社區設施，及自費興建可提供50個車位且分不可拆售公眾停車場。

發展局局長甯漢豪早前於第三季賣地計劃透露，目前本財年地價收入約27億元，即扣除兩個電動車充電站項目及沙田小瀝源源順圍住宅官地的逾7億元收入，餘下約20億元地價收入屬補地價收益。

當中，新世界發展（0017）與招商蛇口發展的粉嶺北新發展區商住項目，則傳出成功以20億元完成補地價協議。

新世界發展（0017）與招商蛇口聯手發展粉嶺北新發展區商住項目。

目前政府地價收入只有27億元，僅佔全年目標330億元約8.2%。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，賣地收入一向是政府其中一項重要的收入來源，但現時一手住宅單位需要超平價發售才獲較多買家承接，因此低價開盤的策略是導致各發展商對新地皮出價保守的原因。

由於目前一手新盤貨尾量高，目前已累升至逾2萬伙。梁沛泓認為，在地價取決於供求的情況下，即使現時政府再推更多土地，亦未必可以吸引發展商投地，對整體庫房收入不會有太大改善。

另外，政府於過去兩季未有推出商業地招標。梁沛泓指出，現時住宅樓價較去年年底低約8%，而商廈樓價更低至17%。當中建築費、利息支出，以及商廈空置率高企，令商業地皮更是大幅貶值。他認為，為免影響整體城市規劃，核心商業區的地皮不應改作住宅，而唯一的方法則是等待市場氣氛有所改善時才推出。

華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓。

發展局局長甯漢豪在第三季賣地計劃中暗示，今年有機會不能達至全年1.32萬伙的土地供應目標。梁沛泓認為，政府設下土地供應目標主要是為了防止樓價高企，從而影響民生。不過由於目前樓價走勢已經改變，所以即使再有更多土地推出，發展商亦會放慢開發速度。

另外，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，不需要擔心供應量，他解釋目前新盤現樓，以及一手樓花庫存量比較多，目前即使政府推地，發展商投地意欲亦少，反映市場會自動調節土地需求。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚。