強拍累積5宗流拍、今年零申請　測量師指「冇發展商收購新地盤」

近年樓市走勢持續向下，發展商減慢收購市區舊樓進程，同時導致市場出現多次「強拍流拍」情況，自2020年11月起已錄得多達5宗相關個案，為過去多年來罕見情況。有資深測量師認為，近年本港住宅及商廈物業價格明顯回落，跌勢亦較急速，惟強制拍賣會所使用的底價往往早於大半年前批出，因此出現不貼市情況，導致流拍。另外，今年市場暫時依然未有任何強拍新申請，測量師認為，基本上近年已經沒有發展商展開新的收購活動，料未來更會進一步減少。

過去樓市處於上升周期時，多年來甚少發生舊樓強拍「流拍」情況，不過近年樓市走勢反覆，目前反映二手樓價的指數CCL已低見約146點，較2021年8月191.34點歷史高位跌約24%，因此強拍市場亦出現多宗「流拍」。

強拍底價多在6至7個月前批出　未能跟貼市況

萊坊專業服務董事總經理陳致馨解釋市場出現多宗強拍流拍的情況，他指出每次舊樓物業進行強拍程序，其底價大多都是在6個月至7個月前批出，由於近年香港樓價出現較大波動，因此大半年前批出的底價未能配合、跟貼當前市況，因此出現一定落差。

發展商不願跌市下展開新收購

他又指出，近年本港住宅樓價由高位滑落，樓價水平目前已經喘定，相信住宅舊樓收購情況會較好，惟依然要視乎大業主與小業主之間的協商。至於商業地盤方面，由於未來全港各區都有大量商業供應，而且部份地區寫字樓價格出現明顯回落，基本上近年已經沒有發展商收購新的商業地盤，料未來會進一步減少。

陳致馨又指出，2024年截至5月底，本港依然未有任何申請強拍個案，為過去多年從未見過，反映發展商不願意在跌市情況展開新的收購行動，又指目前息口高企，若發展商開發新項目，持貨成本（Holding Cost）較高。

發展商正等待政府修訂強拍條例

至於泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，今年首5個月市場上未錄任何強拍申請，最主要原因為發展商正等待政府修訂強拍條例，即降低強拍門檻。而當條例修訂完成後，即代表舊樓的供應會隨之而增加，同時會令舊樓的價值降低，加上評估報告需在強拍程序前3個月內擬定，如在條例修訂前擬定評估報告，對項目的價值亦會有所影響。

其次，目前市況下調之際，政府賣地比以前價格更相宜，相比起需時更長、成本較高的強拍，料發展商目前更偏向政府賣地以獲取土地儲備。但政府賣地以往較少推出市區土地，同樣發展商亦有不少市區土地儲備，因此他們亦不急於獲取新土地儲備。

市況下調流標在所難免

對於今年內出現兩宗流拍個案，張翹楚指出，如果兩年前作出強拍申請的項目，大多會出現流標情況，主要因為樓市在申請強拍令期間出現下跌，儘管財政預算案撤辣後樓市出現起息，但目前二手樓價仍不及兩年前水平。

張翹楚︰建議拉長評估報告擬定時間

另外，最新的流拍個案，即永倫集團灣仔謝斐道金鐘大廈強拍，張翹楚指發展商可能會延期申請，但強調歷史上未有因價格流拍後，由土地審裁處重新接納，再去批出一個比較低的價格重新強拍。當然，以往亦有發展商申請重新審批強拍底價，惟最終不成功，指出要留意上述流拍個案會不會獲「破例」。

張翹楚亦建議在條例修訂同時，可以將評估報告擬定時間拉長，即在強拍申請時擬定一份評估報告，當準備批核強拍令前一個月作出重估，以期內的價格波動再釐定最終拍賣價，以減少未來流拍的數量，同時對買賣雙方亦更為合理。

流拍始於3年半前　大業主投訴底價未反映實際市況

翻查資料，「強拍流拍」的趨勢自2020年11月開始出現，當時寶聲集團持有的九龍城獅子石道73及75號全幢物業，進行強制拍賣，底價逾2.233億元。不過發展商未有到場出價，令是次成為歷來首宗強制拍賣「流拍」個案。

當時寶聲董事長陳燿璋表示，未有到場出價投標，主要因為拍賣底價過高，未有反映實際市況，又指當時香港整體市況出現不少負面事情，令資產價格出現回落，但底價未有反映該些因素。

今年4月銅鑼灣希雲大廈流拍

此外，近月亦有未有完成舊樓強拍收購的大業主表明要求下調底價。在2024年4月份，金朝陽集團（0878）併購17年的銅鑼灣希雲大廈進行強制拍賣會時，集團未有派代表到場競投，最終流拍收場。

金朝陽隨後在月底發公告解釋不作競投的原因，指經審慎考慮香港現時之經濟狀況及房地產市場，尤其是房地產價值可能繼續向下調整後，最終決定不在拍賣中作出投標。

金朝陽指重建後市值21億低於底價

該集團同時已向土地審裁處作出延長申請，以延長舉行進一步拍賣之時間額外3個月，以及下調底價以與該地段之當前市值一致。又指根據威格斯編製之估值報告，於2024年2月29日，該地段（即整幢希雲大廈）於重建後之市值為約21億元，其乃低於底價港幣24.25億元。

該宗申請已獲批延長至2024年8月29日，但拍賣底價未有按發展商要求下調，即維持於24.25億元。