深圳取消購樓「限外令」　港人北上抄底寫字樓：租金回報達6厘

上周三（2月28日）香港政府宣布撤銷所有針對住宅物業的壓抑需求措施後，有內地客南下一次過狂掃10套新盤。與此同時，港客則看中深圳寫字樓，積極入市。
據深圳中原寫字樓部相關數據顯示，2023年深圳中原工商鋪部港人成交33宗、3.63億元（人民幣，下同），較2022年的全年17宗及3719萬元，宗數上升近1倍，金額大幅上升接近9倍。過去出手難、空置率高的深圳寫字樓市場，開始從悲慘中轉向復蘇，有業內人士表示「深圳寫字樓最壞的時機已經過去了。」

深圳3大核心區域福田、羅湖、南山，2023年平均成交價分別在每平米4.2萬、3.1萬、5萬，較歷史高價下降22%，重返「3」時代。雖然價格下降，但「以價換量」成交量呈上升趨勢。

深圳中原寫字樓部相關數據顯示，2023年寫字樓一手成交套數同2022年相比上升107%，成交面積同比增長144%，成交金額同比上漲8%，買賣客戶需求主要以大面積段和自用為主。二手辦公成交主要集中在核心區域，且市場價格回調明顯，成交套數同比增長17%，成交面積同比增長30%，成交金額同比增長72%，買賣客戶需求則以自用兼投資為主。

深圳中原工商鋪寫字樓部總經理田慧接受內媒《華夏時報》採訪時表示，去年9月深圳取消「限外令」，深圳寫字樓市場的香港客戶數量明顯增加，譬如福田區榮超經貿中心便由香港客戶拍下。

深圳中原寫字樓部相關數據顯示，「限外令」前，中原成交比例中香港客戶占比一度高達到50%；在「限外令」後，香港客戶占比在10%以內；隨著「限外令」的取消，香港客戶積極入市，2023年深圳中原工商鋪部港人成交33宗、3.63億元，較2022年的全年17宗及3719萬元，宗數上升近1倍，金額大幅上升接近9倍。

田慧分析表示，去年第一批成交的香港客戶多數為住在深圳的香港人，「因為他們對深圳市場很了解，對價格也很了解，所以會下手特別快。一方面是自用的，也有純投資的。」

2007年，深圳對港澳台、華僑等境外人士限定只能購買一套用於自住的住宅類商品房，境外機構只能購買用於辦公的辦公類商品房；2023年9月，深圳商業對港澳人士放開限購，香港個人購買商業物業不限套數，個人名義放開境外結匯付款，這意味著，在深圳執行了長達16年多的「限外令」得以松綁。

田慧預測，2024年深圳寫字樓市場交易中的香港客戶佔比會持續穩定上升。對於香港樓市「撤辣」內地客瘋搶香港住宅，而香港人反向「抄底」深圳寫字樓，哪個租金回報更高？

對此，中原地產（中國內地）華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫指出，「香港住宅租金回報其實不高，最多只有2厘。」田慧則提到，寫字樓有一個最大的特點，就是高租金回報率。

田慧比較了位於福田中心區三類產品的租金回報率，其中榮超經貿中心（寫字樓）的租金回報率是6厘，深業上城（公寓）的租金回報率是2厘，雅頌居（住宅）的租金回報率是1.1厘。「深圳核心區的寫字樓除了自用以外，它還可以用來投資，投資回報率基本在5厘以上。」