內地樓市疲弱發展商推「購房零首期」　專家警告存騙貸法律風險

內地樓市持續疲軟，不少面臨去庫存壓力的發展商近期紛紛以購房零首期來吸引民眾。然而，多名業界人士及律師均表示，這些其實是營銷噱頭，過程中可能存在騙貸的違規行為，購房者長遠的壓力反而會增多。因此，多地政府已發文，警示購房者有關風險。

《澎湃新聞》引述專家及業內人士分析，在樓市低迷時，發展商往往會推出零首期的營銷噱頭吸引民眾。零首期即發展商或中介機構通過預先墊付，或是發展商虛擬抬高樓價，買家再通過「高評高貸」從信貸公司或銀行以按揭貸款方式獲得首期的金額。

而所謂「高評高貸」，是指樓盤由原先較高的銷售價轉為降價，或二手樓降價比銀行評估價多，但仍按照原銷售價來評估貸款。例如，房屋由原價每平方公尺2萬元人民幣降價至1.6萬元，按照部分城市最低15%的首期比例，貸款比例為85%。發展商會根據原價2萬元做一份合約，買家以該合約向銀行貸款，開發商會安排超出現在購房總價格的部分作為買家的首期。

然而多名律師及業內人士皆認為，零首期對買家而言存在風險。北京盈科（上海）律師事務所全球合夥人郭韌律師指出，部份零首期活動是包裝成經營貸或銀行合約做高評高貸，本身涉及騙貸的違規行為。做高房價來貸款，意味著會產生更多的稅費，一旦產生違約，買家要承擔更大的付款責任。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進亦認為這多半是陷阱，也是違規操作。

中指研究院市場研究總監陳文靜則認為，零首期看似可以令買家初期的購房壓力減輕，可實際上，後期的資金成本和月供壓力可能會增加。這更多是發展商、中介吸引買家的手段。

因此，近期多個地方政府，例如河南鄭州、廣西南寧均發布警示文件，提醒購房者要理性看待零首期，量力而為。其中，鄭州市的警示提到，零首期不僅不能從根本上解決購房者短期資金短缺的問題，通常還需借助於簽訂陰陽合約、高評房屋價格等違規行為來實現。這不僅令購房者的貸款利息及按揭月供還款負擔增加，還存在較高的騙貸法律風險。

此外，零首期涉及到一些違規操作行為，缺乏法律保障。一旦發展商無法兌現承諾，銀行也不能完成貸款審批手續，將會給購房者造成經濟損失，同時難以依法追責索賠。而據北京金訴律師事務所王玉臣律師介紹，早在2017年的，當局已嚴禁房地產發展商、中介及金融機構，違規提供購房首期融資等產品。