內房爛尾 | 三問「強制停貸」：二、金融風險的火苗

2022年新名詞—強制停貸，指未經銀行允許業主單方面宣佈停止償還房產貸款。

全國多地陸續出現業主向開發商發放「強制停貸告知書」。這些「爛尾樓」案例中，有的是延期交付多年的建案，有的則是尚未到交付時間，卻因資金緊張、難以復工的案子。其中牽涉已違約項目的房企，包括恒大、新力、世茂等。 強制停貸已席捲全國18省，樓盤200多家，銀行緊急回應：風險可控。

實際上，銀行的利益與房地產市場高度捆綁。若停貸斷供潮愈演愈烈，爛尾樓風險可能外溢到銀行系統。而且，銀行系統存在的隱患不可低估，一旦發生繁衍，產生擠兑效應，後果可能又會嚴重。

房地產貸款長期居高

根據不完全統計，網絡上公開了幾十個樓盤業主發布的強制停貸告知書。雖然沒法知曉具體有多少購房者將實際停貸違約，但兩個基本的事實是：一是爛尾樓的數量增加，停貸違約的數量也會增加；二是停貸違約數量增加，銀行不良率也會增加。

房地產貸款（含房地產企業貸款和個人住房貸款）是商業銀行貸款主體。從2014年開始，隨着房價持續上漲，個人住房貸款的比例快速增加。根據央行公開的訊息，2014-2017年，個人住房貸款佔當年住户部門貸款增量分別為68%、78.8%、89.7%、74%，佔當年銀行貸款增量的23%、26%、45%、39%。這還不包括房地產企業的貸款。從這個比例可以看出，信貸開足馬力全力吹起了這波房地產大潮。

但到了2020年下半年，監管部門開始對房地產市場的貸款進行限制，包括三道紅線政策和五檔信貸政策。五檔限貸政策將銀行分為5個檔次定製上限。比如，第一檔中資大型銀行：房地產貸款佔比上限40%，個人住房貸款佔比上限32.50%；又如，第五檔村鎮銀行：房地產貸款佔比上限12.50%，個人住房貸款佔比上限7.50%。

流動性被限制後，房地產市場的貸款規模及比重均下滑。央行公布的《2021年金融機構貸款投向統計報告》顯示，從增量上看，2021年，全年人民幣貸款增加了19.95萬億元，其中個人住房貸款新增3.81萬億元，佔增量貸款的19.1%，較上一年下降了7.2個百分點，低於2014年的水平。從存量上看，2021年末，房地產貸款餘額52.17萬億元，按年增長 7.9%。其中，房地產開發貸款餘額 12.01萬億元，按年增長0.9%；個人住房貸款餘額 38.32 萬億元，按年增長11.3%。房地產貸款餘額在全部貸款中的佔比下降到27.07%。進入2022年，1-6月份，房地產開發企業到位資金76847億元，按年下降25.3%。 其中，國內貸款9806億元，下降27.2%。

房地產市場陷入流動性困境，恒大等大型開發商爆發債務違約風險。開發商債務違約，項目大量停工，爛尾樓危機浮現，這又進一步惡化了房地產銷售和個人住房貸款。數據顯示，今年1-6月，定金及預收款24601億元，下降37.9%；個人按揭貸款12158億元，下降25.7%。

央行發布會透露的訊息

今年3月，央行發布了2021年四季度央行金融機構評級結果。評估結果顯示，現有316家高風險機構總資產僅佔銀行業總資產的1%。不過，10%的城商行處於高風險，資產佔全部城商行的3%；另外，村鎮銀行風險最高，高風險機構數量為103家，資產佔比為7%。

另外很弔詭的是，7月13日，央行做了一場發布會：「截至2021年末，我國銀行業機構總資產345萬億，佔整個金融業總資產的90%。『銀行穩則金融穩』。2021年四季度央行評級結果顯示，參評的4398家銀行業機構中，在安全邊際內的1-7級金融機構有4082家，機構數量佔銀行業參評機構的93%，資產規模佔銀行業參評機構的99%」。

資產345萬億，參評4398家，處於安全邊界的有4082家，1%的不良率。也就是說，在可統計的金額機構中，有316家存在不良風險，結果本身跟之前公布數據是一樣的，但這316家是誰，沒有公布。對金融系統來說，央行還是希望通過平滑過去，來解決這316家金融機構的問題，也是對的。畢竟，如果公布了名單，容易產生擠兑效應。

另外，1%的不良率，換算成資產面，也有3.45萬億的資產存在安全邊界問題。結合目前房地產的「強制停貸」運動，目前個人住房貸款的規模大概是40萬億。

從公開的一些數據來看，目前的頭部的銀行不良資產率大概是1.75%。但是，一些小銀行的不良資產率，可就沒有這麼低。

標普曾預測，2022年房地產的相關不良率會到5.5%，標普在做這個預測的時候，停貸還沒有在估算值之內。因此，房地產的不良規模，可能在2萬億到4萬億之間。也就是說，從銀行的資產面來看，房貸的不良率佔據了資產不良率的大頭。

房地產產生的聯動效應，將擠兑銀行的安全邊界。此外，值得注意到的是，未參評的金融機構大概還有幾百家。為什麼沒有參評，央行並沒有說。現在，隨着停貸名單的不斷升級，這個規模會進一步加劇。

不可輕視的金融風險

有三個事實值得關注：一是從貸款存量來看，房地產貸款餘額在全部貸款中比重依然不低，佔比達27.07%。二是儘管近兩年各大行都在降低房地產的貸款比重，但是房地產不良率正在上升。2021年四大行的房地產新增貸款佔新增貸款總額的5.7%， 比2020年下降0.39個百分點。但是，房地產市場新增不良貸款佔比上升至12%，比2020年增加了4.3個百分點。

三是銀行猛踩剎車反而容易觸發房地產債務風險，進而引發一系列的爛尾樓和信貸違約事件。在《三問「強制停貸」之一：誰的責任》已指出過，這一波房地產泡沫中，恒大等大型開發商都非常激進，而提供貸款給他們的不少是城商行。

此次就是河南多家村鎮銀行出現了取款問題。特別注意的是，該類村鎮銀行的問題，主要是個別私人股東資金轉移和違規放貸。城商行的很大風險之一就是給房地產企業激進放貸。截至2021年末，商業銀行不良率為1.73%，較2020末下降0.11個百分點；但是，城商行的不良率在惡化。

《財經》雜誌曾有《百家城商行不良率解析》研究數據顯示，2021年，遼瀋銀行不良率為6.02%，蒙商銀行為4.15%，鄂爾多斯銀行為3.97%。由於房地產企業貸款風險大幅度上升，城商行房地產業的不良率也水漲船高。晉商銀行、錦州銀行房地產業的不良率分別為10.29%、9.77%，較2020年末分別增長了10.01個百分點、4.32個百分點。另外，蘇州銀行房地產業不良率上升至6.65%，天津銀行為5.19%，重慶銀行為4.71%，江西銀行為4.5%，鄭州銀行為3.47%。

中國一個比較好的優勢是值，個人住房貸款一直是銀行信貸質量的穩定器，不良率低於製造業貸款、公司貸款和消費貸。截至2021年末，就算是錦州銀行、瀘州銀行、甘肅銀行這些地方銀行個人住房貸款的不良率分別為1.58%、1.34%、1.3%，其餘銀行的不良率均低於1%。但如果爛尾樓潮引發集體停貸斷供潮，個人住房貸款的違約率定然上升，這將觸及銀行信貸質量的穩定期。

確實，如銀行系統所表示的那樣：目前涉及「保交樓」風險的業務規模較小，總體風險可控。但仍有幾點不得不慎重：

近些年，監管層一直強調避免房地產風險外溢到銀行系統，避免系統性金融風險。銀行風險背後是無數家庭的存款。個人住房貸款的不良率底線是銀行系統性風險的底線。

除此之外，自行停貸風波雖仍在可控範圍內，但不排除未來會產生連鎖反應，產生金融風險。直面停貸斷供的銀行需要計提資產減值損失，本輪風波涉及區域的城商行壓力較大，後續會否形成示範效應還需要警惕。房地產行業流動性風險加大且形成反饋、潛在隱患更大。這種情況一旦在全國市場形成規模，會讓購房人對新房的信心進一步喪失，成為比房價下跌更能打擊樓市信心的惡性循環。連鎖反應產生的金融風險，需時刻警醒。