回顧2021｜房地產風聲鶴唳恒大瀕爆煲　一系列政策為化解危機？

房地產是本年度內地最受到關注的經濟領域，隨著多家房企傳出「爆煲」，投資者及業主示威的場面引發國內外廣泛關注。本年度內地房地產市場有甚麼大事及重要政策？《香港01》將為大家一一回顧。
本文為「回顧2021」系列報道第四篇。

房企連爆債務危機

過去一年多以來，內地政府堅持「房住不炒」的基調，出台多項政策，引導房企控負債、降槓桿，全面整改房地產行業，其中就包括房地產融資「三條紅線」和個人信貸「五檔管理」等政策。這一調整的結果是不少房企出現流動性危機，房地產市場出現量價齊跌，整體下行壓力突顯。

截至今年9月，內地共有274間房地產公司發布破產文書，平均每日約有1間破產，當中不乏知名的公司。

恒大財富投資者圍堵深圳總部抗議維權（點圖放大）：

今年9月起，除了最受關注的恒大外，花樣年、新力控股、當代置業、佳兆業等知名房企陸續傳出債務危機，市場擔憂會引發金融危機。恒大旗下投資理財公司「恒大財富」一度傳出爆煲，觸發十多個城市的大批投資者抗議。恒大物業多個樓盤停工，不少業主也擔憂樓盤會爛尾。

二手樓指導價與限跌令

在內地樓市方面，分析指出不同城市之間的分化現象明顯，一、二線城市需預防暴漲，三、四線城市則需預防暴跌，因此樓市調控政策也出現了相反的方向。

自今年2月份深圳建立二手樓成交指導價制度以來，內地已有多個城市推出類似措施，包括廣州、東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥、三亞等至少11個城市，主要為一、二線城市。這些指導價格均低於市場價格，部分小區的價格甚至腰斬。

官媒在解釋政策背景時稱，該政策的關鍵在於通過引導銀行合理發放二手樓貸款，封堵利用信貸資金炒作樓價。此外，房地產調控從過去重點關注新樓，正逐步發展到一二手樓調控齊頭並進。

另一方面，不少三、四線城市卻迎接「逆向」調控，發布「限跌令」以阻止房企以低價賣樓。目前已經至少有21個城市發布了「限跌令」，這些城市包括瀋陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了瀋陽、昆明等個別城市外，絕大多數都是三四五線城市。

分析指，庫存壓力增大及償債的壓力凸顯是房企降價銷售背後的原因；官方出手限制則是為了防止無序降價干擾營銷秩序。

整頓學區房炒作亂象

學區房價格連年飛漲，是內地樓市的一大頑症。內地大力推動教育雙減，連帶學區房也一同遭到打擊。以深圳為例，當地提出了兩大「狠招」，包括大學區招生及教師交流制度，成果可謂立竿見影，市場即時有所反應，遠低歷史成交價的優質學區房無人問津。

根據內媒《第一財經》統計，今年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州、天津、蕪湖、瀋陽、西寧等17個城市出手整頓學區房炒作亂象。

深圳學區房價格「跳水」（點圖放大）：

開展房地產稅改革試點工作

另一方面，討論逾10年的房地產稅在本年終於獲全國人大常委會通過，將授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，考慮試點為期五年。

這項新政策與中央本年重點提出的「共同富裕」發展方向有關。官媒《求是》雜誌刊登國家主席習近平在《紮實推動共同富裕》的文章提出，要加強對高收入的規範和調節，積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。

總結：降低對房地產、金融的依賴

綜觀本年內地房地產領域發生的各種變化，分析指出，對於房企來說，憑藉高槓桿高周轉進行快速擴張的資本紅利時代已經結束。分析又指出，房地產與金融高度結合和過分擴張會為國民經濟帶來重大風險，中央及地方一系列措施的主要目的還是對房地產與金融進行一定的脫鉤，降低國民經濟對房地產、金融的依賴。

註：2021年，全球仍受新冠肺炎疫情籠罩。在防控疫情之際，兩岸三地的娛樂圈，以至教育、房地產同樣出現新變動。《香港01》即日起推出「2021年中國大事回顧」系列報道，帶你回望過去一年有哪些事件值得關注。本文為系列報道第四篇。