三四線城市發「限跌令」阻樓市降價　專家：有效維護業主利益

在內地一線城市升級調控政策讓樓市降温之際，部分三四線城市以「限跌令」阻止房企以低價賣樓。據國家統計局數據，8月份，三四線城市二手住宅指數環比漲幅為-0.1%，為2020年以來首次下跌。
《中國證券報》報道，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，發布「限跌令」的基本都是三四線城市，可有效緩減樓價下跌的節奏。

國家統計局數據顯示，8月份20個城市新樓價格下跌，多為三四線城市。8月份，二線城市二手住宅指數環比漲幅為0.0%，是2015年以來首次停漲。有43個城市的二手樓價格指數下跌或停漲，比7月增加14個，下跌或停漲城市數創2015年3月份以來最大（除疫情衝擊的2020年2月份）。三四線城市二手住宅指數環比漲幅為-0.1%，為2020年以來首次下跌。

李宇嘉表示，對於三四線城市而言，如果供應量大，人口外流和老齡化嚴重，基於「穩地價、穩房價、穩預期」考慮，必須要推出「限跌令」，才可以緩減下跌的節奏。

李宇嘉稱，限跌某種程度上也維護置業者及業主的利益。當開發成本位居高位，降價幅度如果太大，開發商做品質的動力就變小，項目可能會出現「減配」、甚至以次充好、貨不對板等現象。在預售制下，品質問題可能在實物交付時才發現問題。

他指出，「限跌令」短期內對抑制房價下跌會起到一定作用，但長期仍要夯實產業和人口基礎，和周邊中心城市做好產業協調和互補、錯位發展，慢慢擴大樓市需求的範圍。

中原地產首席分析師張大偉表示，近幾年來，很多「高周轉」的大型房企下沉到三四線城市，在現在信貸收緊的情況下，現金流比較緊張，對大型房企而言，現金流比利潤更重要，因此通過降價迅速回籠資金。

他指出，大量三四線城市沒有太多產業、需求支撐，但是土地供應又太大。從產業發展和人口流動來看，土地在一二線和三四線城市之間存在錯配。人口大量流向一二線城市，但一二線城市土地指標又不夠，而三四線城市人口在外流，但土地指標又很多。在這種情況下，除了加快引導部分產業轉移到三四線城市之外，也應該將土地指標和人口流動掛鉤，將更多的土地指標轉移到一二線熱點城市，滿足人口和產業發展的需求。

近日，張家口市出台《關於進一步加快完善房地產長效機制的通知》，明確所有項目不得超出備案價格對外銷售。已取得預售許可的項目不得低於成本銷售，新取得預售許可的項目不得低於備案價格的85%銷售。

張家口市住建局相關負責人指出，2021年下半年以來，張家口主城區和周邊陸續有多個樓盤，迫於現金流和銷售回款等壓力，開始降到低於成本價銷售。「限跌令」出台是為了及時維護房地產市場銷售秩序，更好維護房地產市場正常運營。雖然置業人士可用大幅低於成本的價格買樓，但他提醒「購房者肯定認為是撿了大便宜，但事情哪有那麼簡單，後期房屋配套設施等投入一定會攤高開銷。所以限跌一定程度上也在保護購房者利益」。