樓盤價格插水惹業主維權　將有更多城市推「限跌令」？｜時事焦點

今年以來，內地一線城市紛紛升級調控政策讓樓市降温，部分三四線城市卻正在迎接「逆向」調控，發布「限跌令」以阻止房企以低價賣樓。
究竟「限跌令」的來龍去脈如何？房企以低價賣樓的原因又是甚麼？內地輿論對「限跌令」有何正反意見？本文將為大家一一分析。

今年8月21日，湖南岳陽發文規定商品房銷售的實際成交價格既不能高於備案價格，也不得低於備案價格的85%，成為了第一個祭出「限跌令」的城市。

其後，雲南昆明、河北唐山、遼寧瀋陽、湖南株洲等地先後召開座談會，強調要加強市場監督管理，遵循房地產市場發展規律，嚴防惡意降價，擾亂市場秩序，立即停止違規銷售行為，下架所有涉嫌低價銷售的樓盤信息。

媒體之所以稱各地政府這一系列做法為「限跌令」，是因為部分房企或中介在降低銷售價格並明顯低於市場正常價格時，受到了官方約談或制止。

據內媒《澎湃新聞》統計，截至目前，包括湖南岳陽、湖南株洲、江蘇江陰、山東菏澤、雲南昆明、遼寧瀋陽、河北唐山等7個城市公布房價「限跌令」，主要都是三四線城市，但也包括昆明、瀋陽這些二線省會城市。

其實這並不是內地第一次祭出樓價「限跌令」。每次樓市回調，開發商都會湧現「降價潮」。2014年、2017年、2019年等年份均有城市出台類似限制政策，也主要是以部分三四線城市為主。

昆明有樓盤價格插水　業主維權

究竟在推出「限跌令」前，這些城市的樓市出現了甚麼怪象？據《華夏時報》報道，岳陽市住建局相關工作人員表示，在今年5、6月份，一家開發商將旗下三個樓盤從備案價8千元（人民幣，下同）/平方米左右降至5千元/平方米左右進行銷售，造成市場混亂，引起在降價前置業的市民的心理不平衡。

《每日經濟新聞》的報道則指，昆明一個樓盤的原價為1.6萬元/平方米，部分高價單位達到1.9萬元/平方米，開發商卻在8月初以特價單位名義將售價降至約1萬元/平方米。若以原價為1.6萬元/平方米計算，降幅達37.5%。如此大幅度的降價引來了前期置業者維權，前期置業者集體到售樓部向開發商討說法，甚至要求「集體退房」。

《時代周報》的報道指，瀋陽一個樓盤推出部分特價單位，原均價1.1萬元/平方米的住宅項目，特價單位降至8千元/平方米。

樓市分化明顯　三四線城市預防暴跌

截至目前，公布「限跌令」的城市多是三四線城市，都處於市場下行趨勢，庫存壓力大且市場去化緩慢。中原地產首席分析師張大偉表示：「目前樓市分化現象明顯，一、二線城市預防暴漲，三、四線城市則在預防暴跌。」

以唐山為例，據克而瑞環京統計決策系統統計，本年1-7月，唐山實現成交金額202.73億元，同比下降31.24%，成交均價9941元/平方米，同比下降9.19%。7月份唐山成交價回調，商品住宅成交面積為25.4萬平方米，環比減少18%；成交均價為9475元/平方米，環比下跌7%。

昆明方面，克而瑞數據顯示，今年8月主城商品房成交82.61萬平方米，環比下降4.4%，同比下降34.58%，成交量仍處於低位運行。整體成交均價為10442元/平方米，環比下降4.29%，同比下降21.03%。

房企回籠資金壓力加大

這一波房企降價銷售背後的原因為何呢？回籠資金壓力加大是原因之一。據同策研究院的數據，今年房企到期債務規模達到1.2萬億，月均超過1000億。第二季度房地產行業平均負債率為77.85%，較第一季度下降了1.34個百分點，較提出三道紅線的2020年下降了1.23個百分點。這說明調控的效果開始顯現，房企都把降低負債，優化三道紅線當做首要戰略。

同策研究員研究總監宋紅衛指出，自7月份以來，整個房地產行業進入下行渠道，資金回籠較難，償債的壓力凸顯。為了現金流，降價銷售，以價換量，成為不少房企的選擇。

庫存去化緩慢

房企降價銷售的另一個背景是伴隨著成交下滑，市場去化更加緩慢，庫存壓力增大。例如據中國房地產決策諮詢系統數據顯示，截至8月，昆明庫存1129萬平方米，消化周期19.9個月；唐山主城區新建商品房庫存586.36萬平方米，去化周期更是高達40多個月。

有官方背景的中國網的分析指，縱觀全國樓市，存在庫存壓力大、去化緩慢情況的並非只有個別城市，可以預見，未來隨著政策收緊效應顯現和整體市場繼續下行，不排除更多城市出台「限跌令」。

警惕「限跌令」的副作用

關於「限跌令」措施，其實內地也存在正反兩面的聲音。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企為了盡快回籠資金採取以價換量的方式可以理解，但部分房企打起價格戰的主意就值得警惕了，「如果房企無序降價，可能會引起業主的反對，造成很多新的情況和問題，類似砸售樓處的現象。同時，如果房企無序降價，則會干擾營銷秩序，對於同類房企的業務開展會有衝擊」。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出：「如果不實施限跌令，任由開發商降價，可能會造成劣幣驅逐良幣的狀況，品質最差的項目會先啟動營銷策略使價格下跌更厲害，而品質好的反而賣不出去，這是不公平的。」

不過也有意見指出要警惕「限跌令」的副作用。財聯社的時評表示，在「三道紅線」壓力下，不少房企都把「活著」作為經營目標，努力加速房款回籠，來緩解資金鏈壓力。對房企來說，「限跌令」會導致在市場調整過程中無法及時回款。