一文睇清｜東莞推內地版「居屋」　產權買賣與香港大同小異？

近期，內地收緊樓市政策，在推出一系列「限跌令」、「限升令」之際，浙江、廣州先後公布新方案，擬增加當地的保障性住房。
今年8月，東莞推出共有產權房，買家可按總價的50%出資購買50%產權，另一半產權則由政府指定的代持機構持有。
到底保障性住房是甚麼？共有產權房與香港的居屋又有何分別呢？

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成，有別於完全由市場形成價格的商品房。

經濟適用房

經濟適用房是具有保障性的政策性住房，以政府指導價出售予有一定支付能力的低收入住房困難家庭。業主擁有的房屋產權是有限，只能自住，不得出租或出借單位，以及從事居住以外的任何活動；購買不滿5年，不可以上市交易，如果確實需要轉讓，可以向戶口所在區縣的住房保障管理部門提出申請，由該部門回購或確定的新購房人按照原來的價格購買，並考慮折舊水平、物價水平等因素。

購買滿5年後，業主可以上市交易經濟適用房，但政府有優先回購的權利，因此需要住房保障部門開具放棄優先回購的證明。此外，房屋在出售時應當按照同時期同地段普通商品房與經濟適用房的房價差的一定比例交納土地收益等價款。若已經購買經濟適用房，之後又購買其他單位，原來的經濟適用房就會被政府回購，不可以繼續擁有其產權。

若要獲得完全產權，業主就需要按房價差的70%補交土地收益，或按市場價購買已購入的經濟適用房。

業主可以按原來買入單位時的價格，與同時期同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價格差價的70%補交土地收益。若經濟適用房原購入價格為160萬，而當時在公開市場上出售的同地段、房屋狀況基本相似的單位為300萬，則業主要補交98萬的土地收益款，以取得經濟適用房的完全產權。除了補交土地收益，業主亦可以市場價購買滿足上市條件的經濟適用房，該房屋此後將按商品房的產權管理。

廉租房

廉租房是政府或機構擁有，只租不售，用政府核定的低租金租給低收入家庭，是非產權的保障性住房。

與經濟適用房相比，廉租房的經營方式、目標對象、房源等都有不同。經濟適用房的房源為新建住房，而廉租房的房源包括新建住房、空置樓盤、改造危房等；廉租房面向城市特困人口出租，只收取象徵性的租金；而經濟適用房通過土地、税收政策扶持、控制建築標準、限制利潤等手段降低建築成本，以低於市場價格出售予未能負擔商品房的市民。

公共租賃房

廉租房通過政府或政府委託的機構，用低於市場價或承租者能承受的價格，出租予中低收入的住房困難家庭，目的是解決家庭收入高於享受廉租房標準，但又無力購買經濟適用房的低收入家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應範圍。

公共租賃房的房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。新建的公共租賃房主要滿足基本居住需求，單套建築面積嚴格控制在60平方米以下。

定向安置房

若因城市規劃、土地開發等原因拆遷，政府將會為受影響的居民或徵地拆遷房屋的農户安排入住安置房。

安置房的買賣除受法律、法規的規範之外，還受地方政府政策的約束，因此與一般的商品房交易不同。然而，若居住者可取得拆遷安置房的業權，並且沒有規定限制對外出售，或者限制轉讓的期限已滿，拆遷安置房就能在公開市場上做交易買賣。

兩限商品房

兩限商品房即「限套型、限房價」的商品住房，經城市人民政府批准，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。

限價房可以上市銷售，由賣家自行定價，不受政府約束。由於限價房的購買資格審查相當嚴格，一般購入限價房的業主都不會放售單位。

經濟適用房與共有產權房有何分別？

共有產權房，即政府與買家共同承擔住房建設資金，個人出資比例可在50%至95%之間，由買家根據家庭支付能力自由選擇，產權將由政府與買家共同擁有，每戶家庭只能購買一間共有產權房。購買滿5年可上市轉讓，同等條件下地方人民政府有優先收購權；不足5年需出售，則由地方人民政府回購，禁止上市交易；共有產權住房上市交易，交易金額由住房保障對象與地方人民政府或投資人按產權比例分配。

簡單而言，買家只要補交土地收益，或按市場價購買已購入的經濟適用房，就可獲得經濟適用房的所有產權；共有產權房則難以在市場上交易，即使交易成功，賣家收益都要按產權比例與政府分成。

然而，近期多地都更改共有產權房的相關政策。以北京為例，今年初首次採用「競地價+競政府持有商品住宅產權份額+競高標準商品住宅建設方案」方式供地，房屋面向符合商品住房限購政策的家庭銷售，買家僅支付個人產權部分款頂，購買後5年內不得轉讓；5年後，持有的產權份額與政府持有份額可一併出售，並可按市場價格轉讓，買家將獲得100%的產權，而政府只會取回所佔份額的原值。

今年8月，東莞印發《東莞市三限房（共有產權住房）建設和分配試點方案》的通知，買家可按總價的50%出資購買50%產權，另一半產權則由政府指定的代持機構持有。三限房（限房價、限地價、限銷售對象）交付一定年限後，經市政府同意，業主可獲得完全產權，但必須要先取得不動產權證書滿5年，且入戶東莞滿3年，才可按屆時市場評估價8折購買代持機構份額後獲得完全產權。

共有產權房、經濟適用房與香港居屋是大同小異？

無論是共有產權房、經濟適用房抑或香港的居屋，都是政府為了讓民眾能以低於市場的價錢買到容身之所，但當中有部分細節需要留意。

香港的居屋分為一手居屋、白居二及綠置居，其中綠置居只出售予現有公屋租戶及合資格綠表人士，其他香港永久居民只要月入及總資產不超過指家上限，就可以申請一手居屋及白居二。在轉讓限制上，一手居屋及白居二大致相同，前者首2年只可在公開市場出租/售，要補地價，後者則不可出租放售；2年後，一手居屋及白居二都可按自訂價格在「居屋第二市場計劃」出售，免補地價，或補地價後在公開市場出租/售。

與共有產權房、經濟適用房不同，業主是擁有居屋的全部產權，且2年後就能公開市場上出售。若要獲得經濟適用房的完全產權，業主就需要按房價差的70%補交土地收益，或按市場價購買已購入的單位，且購買滿5年後就可以上市交易；共有產權房的產權由政府與買家共同擁有，即使單位在市場上交易成功，賣家收益都要與政府分成。