港商在柬埔寨｜是泡沫還是金礦？ 金邊樓市的雙重現實

在海外投資和柬埔寨1998年至2019年期間7.7%的年均增長率的推動下，柬埔寨成為本世紀全球增長最快的經濟體之一。隨着來自沙特阿拉伯、中、韓、台等外資的湧入，首都金邊更在近年來成為東南亞最火熱的房地產市場之一。
然而，房地產專家對《香港01》表示，過度依賴外國買家、罔顧本地需求的房地產商給金邊住房市場埋下一系列問題，有高調入場的開發商如今身陷囹圄。如今，柬埔寨經濟回暖，樓市是否復甦在望？

在金邊街頭放眼望去，一座座數十層高的建築幾乎都由外國開發商投建。55層高綜合樓盤The Peak包括兩座住宅樓和一家香格里拉酒店，由以高檔房地產聞名的新加坡開發商Oxley參與投建，同樣坐擁河岸景觀的「金邊港」則由中國廣州的粵泰集團耗資15億美元（約合118億港元）開發，19幢高樓中，包括兩座約200米、45層和51層的超高摩天樓，此外還有多幢高級公寓、五星級酒店、藝術中心和大型購物商場；富力地產金邊中心城（R&F Glory）的網站上，則以「174米地標式住宅」、「為城市精英提供的高端智能住宅」為宣傳，配有頂層俱樂部、泳池以及健身館、休憩花園等設施。

當中，「金邊港」二期的兩棟高級公寓2019年開售時，價格達到每平方米2500美元到3500美元（約每平方米1.96萬至2.75萬港元）。即便按照該樓盤的最低售價簡單計算，對於年均家庭收入只有1600美元（約合1.2萬港元）的柬埔寨人而言，這也是用掉幾輩子積蓄才買得起的樓盤。然而，像這樣的高端住宅樓卻在近些年在金邊接連冒出。柬埔寨最大港資企業、金鏗集團執行董事李駿機對《香港01》表示，這樣的樓盤，本地人「碰都不會碰」。

外國炒房客湧入

在製衣業、旅遊業的拉動下，經濟實現迅速增長的柬埔寨也吸引了海外投資者的目光，在2004至2014年間，柬埔寨的外國直接投資從1.48億美元增長至17億美元。金融業、物流業、科技產業各種新興產業在金邊迅速崛起，許多跨國公司在在金邊成立辦事處，引來了大量外籍人口。

當地房地產專家表示，早期金邊很少有適合這些外國人居住的樓盤，符合他們需求的樓盤租金回報率往往很高，吸引了外國投資客，這些乍眼望去與城市格格不入的高檔住宅，正是在外來者的需求下應運而生。

低投資門檻、高租金回報更引來來自中國各大城市的看樓團。金邊機場大廳內一度充斥着中柬雙語廣告：「金邊銷冠（*銷售冠軍），洪森大道旁，嶺南花園，48-140㎡精裝公寓，首付4999美元起」、「金邊富力城，為顛覆而來，引領而生，55-135㎡精裝美宅」......

房地產服務和諮詢公司柬埔寨世邦魏理仕（CBRE Cambodia）的副總監Kinkesa Kim對《香港01》表示，與區域內的其他大城市——曼谷、胡志明市相比，金邊的投資門檻很低，對投資者來說是很大的誘惑：「你（在金邊）能找到一個售價5萬美元的個人單位，在中心地區可能達到10萬美元，這（對投資者而言）仍是容易負擔的價格。」

《界面新聞》曾引述一位來自上海的白領投資者章文（化名），在來柬看樓前，她聽說當地一套50平方米一室一廳的公寓，租金竟高達700美元，相當於人民幣約5000元，接近上海中心地段，實際上她所見到的樓盤亦富麗堂、配套完善，與金邊「小縣城」般的街景、擁堵的道路等格格不入，價格卻格外誘人：一套50平方米小公寓，總價只有60多萬人民幣，她對價格十分滿意。只在金邊待了不過一天，她就購置了屬於自己的一套房。

然而，外資房地產商的湧入很快造成了市場過熱、供過於求，僅在2015年，建築和房地產佔獲批柬埔寨外國投資項目的62%。到了2019年，房地產和不動產開發領域已經佔當時國內生產總值增長的35.7%，超過了柬埔寨多年以來的經濟龍頭——製衣業和旅遊業。

雙重現實？

隨着疫情期間外國投資者流失，這類樓盤也首當其衝。金邊高端住房每平方米平均樓價，由2018年高峰約3,250美元，跌至去年第三季約2,700美元左右；中端住房則由每平方米約2,600美元下調至去年第三季近2,000美元水平。世邦魏理仕數據顯示，金邊目前有近290座樓盤正在興建中，當中有逾兩成項目暫停或完全停工。

柬埔寨最大港資企業、金鏗集團執行董事李駿機也表示，金邊的房地產商中一類專做本地客、另一類專賣外國人，兩者疫情之下的命運涇渭分明。在他看來，專做外國人生意的發展商基本「賺完錢就走了，沒有人會打理物業」。

李駿機任職執行董事的金鏗集團做毛衣生產起家，90年代便遷廠至柬埔寨，近些年為滿足在當地安家的幾代工人的需求涉足房地產業，更成為當地最大的港資房地產商。他介紹指，金邊本地人的上車需求其實不小，除了疫情封城的那幾個月外，樓盤銷情幾乎沒怎麼跌。

Sam SN Realty總裁Sam Soknoeun接受《金邊郵報》採訪時也表示，2019年至2021年初，外資對樓市的興趣雖然大不如從前，但柬埔寨人對住宅的需求仍然較高，本土開發商也仍有資金來推進項目。

低迷中有機遇？

總部位於新加坡的房地產諮詢公司PropNex 2023年市場報告顯示，金邊的平均地價從2019年的12%下跌至2021年的5%，預期今年地價增長率仍在5%。Sam Soknoeun亦分析指，俄烏局勢引起的全球性的能源危機導致民眾購買力下降，而柬埔寨去年社會經濟活動雖然恢復正常，但房地產市場仍受到持續性的影響，再加上此前以外國人為主的公寓市場難以恢復，他認為金邊樓市仍然需要2至4年的時間才能恢復至2019年前的盛況。

儘管如此，許多人仍然對金邊樓市的長期發展感到樂觀。除外資帶動的需求外，由於柬埔寨逾7成人口年齡在23歲以下，全國人口年齡中位數更只有27歲，為東南亞地區最年輕的國家。CBRE去年發佈的市場報告稱：「由於對生活質量和環境有了新的看法，千禧一代增加了對可負擔和多樣化住房的需求。」

Kinkesa認為，對於那些有資金、不急於在短期內變現的投資者來說，目前樓市是有機會的。由於樓市價格回落、越來越多柬埔寨人開始投資住，不少開發商也在改變策略，將本地人而非外國人作為目標客群。

在金邊投資的香港房地產商黃敏慧稱，她2018年開始買地，到樓盤開賣、一期工程接近完工時疫情就爆發，但她認為樓市行情還是要看長遠發展：「我們整天都說短期的事情會過去，但要長期才能看有沒有收益、能不能做生意。」