【01周報社論】打破蝸居困局 　最缺的不是土地

有學者早前建議，填平位於大埔區的船灣淡水湖，大規模造地1,200公頃，估計可以興建多達30萬個住宅單位，供接近90萬人居住。有關建議惹來社會議論，有人認為建議天馬行空。但是，這建議是有助喚起社會關注土地供應的問題，激發如何覓地建屋助市民安居的思考，並非毫無價值。只不過，公眾對土地問題的討論無論多麼熱烈，最關鍵始終是新一屆政府有沒有迎難而上的決心、承擔責任，邁開更大步伐，為這一代，以至下一代港人的福祉綢繆。

船灣淡水湖是全港面積最大、容量第二的水庫。提出填平方案的香港大學研究團隊指出，面對土地供應緊張，最有效的方法是大規模填海，因為既不涉居民的搬遷，也沒有複雜的業權問題，而且那裏的自然環境，早在1960年代興建水庫時已經遭到破壞，認為填平船灣淡水湖對環境的影響相對有限。

不少市民、環保人士，都批評這個方案無稽、癡人說夢。一方面，目前全港的水塘總容量為5.86億立方，單是船灣淡水湖便佔了約2.3億立方米，亦即接近香港四成水庫儲量。假如滿足了土地的供應，卻照顧不了港人對食水的要求，又有何意義？

還有，雖然船灣淡水湖的原有生態已遭破壞，但經歷多年的保育，船灣一帶已成為一個綠意盎然的郊野公園，是不少香港市民假日郊遊的熱門去處，一旦要填平，將會令香港失去一個珍貴的綠色地帶，不難預料計劃將遭受較大社會阻力甚至反彈，無論從環保角度或是政治角度，可行性都不高。

雖然填平船灣淡水湖的建議，「想像力」似乎太過豐富，但這不代表建議毫無意義，反而藉着今次討論，起到拋磚引玉的效果，為香港帶來兩點啟示。

第一點啟示是再次喚起了社會對土地、住屋供應嚴重不足的關注。細讀港大學者提出的構思，縱使方案「妙想天開」，卻仍然只能興建約30萬個住宅單位，僅僅足夠應付目前積壓的30萬宗公屋輪候申請；至於要再應付其後每年約5萬對新人成家立室、每年約6萬個新生嬰兒出生後不少家庭要改善居住環境的要求，顯然力有不逮。

何況，房屋問題亦涉及居住質量的需求。目前香港人均居住面積僅約170平方呎，大幅低於新加坡的270平方呎。香港的居住環境較一些內地大城市如深圳、上海等更擠迫。如果要改變現時香港人均居住面積每況愈下的窘境，讓更多市民住得更加寬敞舒適，香港極可能需要比填平船灣淡水湖更大量的土地供應。

第二點啟示是香港的土地問題核心並非「地少人多」，而是執政者有沒有決心開拓更多土地。在港府多年的宣傳及教育薰陶下，不少市民認為香港本來就是寸金尺土，土地供應緊張是理所當然的。但填平船灣淡水湖的建議正好告訴港人，香港的問題不是有沒有土地。因為香港1,100多平方公里的土地之中，已發展的只佔當中約24%。而更為重要的是，這24%的土地之中不少都未加善用，嚴重浪費珍貴的土地資源，譬如粉嶺的富豪高球場、預留予迪士尼興建第二期樂園的土地等，這些只供少數人使用或預留發展的用地，本來就有回收發展的潛力，真正問題是政府有否決心擔起重責挑戰既得利益者，去為市民覓尋合適的土地滿足住屋需要。

重拾新界土地規劃主導權　莫坐等發展商「囤地」

隨着香港農業式微，一些新界鄉紳將農地挪作他用，成為貨櫃場、停車場、回收場，甚至是海外電子廢物的處理場，亦即是所謂的棕地問題。據估計，目前香港的棕地多達1,200公頃，並正在不斷擴張之中。試問，是誰讓農地改換用途？為什麼政府不嚴厲禁止？社會上早有意見認為要大力整頓棕地亂象，用興建現代化的多層貨倉、車場取代，甚至應該雷厲風行取締一些經濟效益低微，造成嚴重環境問題，違法的產業和設施，透過完善的規劃，以回收棕地作為開拓土地的優先選項。

另一個浪費土地資源的現象，是地產發展商囤積了大量新界農地。綜合不同的研究，這些被地產商撥入土地儲備的新界農地估計多達上千公頃，較港府短期之內可以運用的百多公頃土地還要多出數倍。地產商儲備大量農地，當然是希望透過申請改變土地用途，改作建屋牟利。

為什麼地產商總是知道哪裏有土地供應，政府卻在一旁袖手旁觀？既然地產商可以「囤地」，為什麼政府不直接參與收購農地作為土地儲備？既然農地擁有者放棄耕種，政府應該比地產發展商更早一步走出來，成為棄農者放售農地的終極交易對手，亦應該改變任由發展商用申請補地價來修改土地用途，從而使政府掌握棄耕地的規劃主導權，讓這些土地首先滿足大部分市民的公營房屋需要，然後才讓剩餘土地有效流入私營房屋市場。這種做法既可以保證有效掌握城市規劃，避免土地囤積，更可以迴避在補地價過程中容易發生的「官商勾結」和利益輸送等亂象。

另一個可能的土地來源，就是過去為丁屋預留的土地，即「鄉村式發展」用地。按照政府數據，這些預留土地超過900多公頃。社會上早已質疑，丁屋只是港英政府在上世紀70年代的臨時政策。更關鍵的是，雖然《基本法》列明要保障新界原居民合法傳統權益，但丁屋從來不是「傳統權益」，香港政府應要思考是否需要延續這種政策，改變目前嚴重扭曲和隱藏無數非法利益的丁屋交易環境。

社會點子再多　還看政府決心

相比之下，是否回收佔地「區區」170多公頃的粉嶺高球會來建屋的問題，實在是小巫見大巫。粉嶺高球會在百多年前設立，當時新界仍是一片荒蕪，自然「豪得起」可以用百多公頃的土地，為處於社會金字塔頂尖的富豪們提供一個揮桿玩樂的場所。但百多年後的今天，既然香港政府沒有能力為市民覓地建屋，民間一些人要打粉嶺高球會的主意，建議將這一塊距離上水港鐵站只有數分鐘車程的好地回收，是自然而然的提議。固然，相比棕地、丁地以至發展商的新界土儲，高球場只算是個「小項目」，但在在說明若要開拓土地，香港仍有很多大大小小的選項。

因此，即使填平船灣淡水湖的建議可行性不高，但任何為解決香港土地供應緊張而提出的構想，市民都應當理性地討論，以起集思廣益之效。不過，最根本的問題始終是手執公權力的香港政府，會否承擔政治責任貫撤落實這些措施。歸根究柢，只有香港政府具權力解決香港土地的問題。剛剛上任的林鄭月娥問責班子，必須要對此有決心、有信念，為這一代以至下一代的香港人，扛起這個使命。

林鄭月娥班子必須理解到，所謂土地供應，本質上是一個資源分配問題。既然是分配問題，都難免會觸動到一些人的既得利益，阻力必然存在。在這個時候，政府應該做的並不是看哪一個方案的阻力最小，甚至是「柿子挑軟的吃」，而是端視哪一個方法，才能夠符合社會上最大多數人的福祉，然後下定決心迎難而上。

而政府對開拓土地是否有堅定的決心，其本質就是政府的信念為何。簡單來說，就是政府到底視香港人當前的住屋困境，只是因為熱錢氾濫、利率低企，資金不斷追逐「磚頭」推高樓價租金的市場現象造成的無可奈何的現實？還是認為無論在怎樣的經濟、社會大環境之下，為市民提供安居之所，都是一個對民生敢於承擔的政府不能迴避的責任？

若是前者，那麼就算港人再多費唇舌，恐怕亦只得認命，繼續忍受蝸居之苦，等待「市場」某一天「皇恩大赦」。一個只會以自由市場作為借口的政府，就是在推卸為市民解決住屋的根本責任，這亦是造成近年香港各種社會問題的的本質原因。

現屆的林鄭月娥政府，不應該再如此迷信，以為單靠自由市場和地產商就可解決香港人的住屋問題，試問領展和港鐵不斷加價的教訓還不夠深刻嗎？

對於面對的問題，林鄭月娥要思考的，並不是香港到底是要繼續奉行自由經濟，或是趨向福利主義，所謂向左走、還是向右走。她要撫心自問的只是一個簡單不過的問題，就是低下階層市民生活的改善是否政府的責任？簡單的比喻就是當年的港督麥理浩，他至少不會受困於什麼大市場或大政府的執念，針對當時困擾香港人的具體難題，積極有為地啟動十年建屋計劃，解決了百多萬港人的住屋困境，為香港的繁榮穩定作出了貢獻。連一個臨時被委任的外來人都知道自己的責任所在，港人治港的負責人就不知道嗎？

正如現時的高鐵一地兩檢方案一樣，若官員認為這是一個對香港最理想的處理辦法，一眾政府官員只要有這樣的信念，就算是遇到阻力也依然堅定向市民推銷方案。只要林鄭月娥有了肩負香港人脫離蝸居困局為己任的信念，自會有政治決心迎接一個又一個覓地建屋的難題與挑戰。

相比起麥理浩年代，現時港府的財政狀況更為豐厚，議員們的權力更大。只要林鄭月娥和議員們有決心、有信念，要挪騰資源為港人解決住屋問題，根本不是難事。開拓土地的方法實在太多，政府並非承擔不起這個責任，問題只是領導者究竟是否有為，是否有決心。

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