來稿｜精簡地契續期乃超前部署

行政長官李家超上任一周年，開啟由治及興的新篇章。回顧特首過去一年的表現，市民都肯定其過去一年的工作，樂見特首關注土地房屋問題。作為一位測量師，日內和不少機構投資者談及香港的土地房屋政策，有人說北部都會區，有人說交椅洲人工島，都是一些引人注目的項目。可是，筆者卻認為本年度最突破性的土地房屋政策，要數政府最近公布的擬立法精簡地契續期安排，真正做到行政長官李家超於去年《施政報告》提到的「讓政府走在問題前面，不再追落後」。

來稿作者：劉兆光

1987年，《新界土地契約（續期）條例》確認把新界（包括新九龍）地契自動續期至2047年，開啟了地契續期的先例，也讓市民預期地契於2047年到期後也有望續期。再者在香港，私有產權受《基本法》保障，市民大眾都有信心持有的物業而不存在被收回的風險。市民無懼購買一些地契於2047年前到期的物業，銀行也有批出樓宇年期比地契年期為長的按揭貸款。

雖然如此，畢竟對於機構投資者來說，交易必須有法可依，政府之前一直未有解答地契於2047年後何去何從的問題，對項目評估未來現金流上有一定有所影響。於評估的過程中，需要考慮各項的物業參數、市場數據、評估方法等以計算市場價值。當中，地契年期是評估的基本，按照剩餘的年期資本化計算物業於未來的收益。地契剩餘年期愈長，項目未來現金流也更高；反之剩餘年期愈短，將直接影響項目的財務可行性。

地契年期跟香港前途和信心相關

從來地契年期都是香港的重大命題。引用前國務院港澳事務辦公室主任魯平的口述歷史，1979年時任港督麥理浩到北京向中國政府提出新界地契的租約問題，要求把新界租約期限跨越1997年，避免因為期限太短而使新界的土地賣不出去。自《中英聯合聲明》生效後至1997年期間，香港土地政策根據附件三，規定在1997年6月30日前期滿的地契可獲續期至2047年，承租人不用補地價，但需每年繳納相當於土地應課差餉租值3%的祖金。這一措施在當時提升了投資者對香港前途的信心，並確保了回歸後的穩定發展。然而，隨著時間的推移，當時的地契剩餘年期已經不足以滿足現今的需求。例如，薄扶林花園的75年舊地契原於2006年6月到期，引發了業主買賣兩難的問題。這顯示香港地契到期問題已經開始影響市民和業主的利益和生計，需進一步採取措施以保障他們的權益。

從2025年起，約2,400個屬一般用途（即住宅及商廈等）的地契將會陸續到期，其中最早一批涉及非工業用途的50個地段位於油尖旺，將於2025年6月到期。發展局計劃在每批到期地契的到期日前約三年，以「負面清單」形式刊憲宣告不獲續期的地契，未列出的地契即代表可獲續期50年，業權人毋須簽立新地契，且毋須補地價，只須每年繳納相當於土地應課差餉租值3%的地租。這可見地契年期從來都跟香港前途和信心息息相關，是一個迫在眉睫的問題，也是管治權落實的重要體現。事實上，即使在內地《物權法》第149條規定「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」，是對物業持有人的權益有著牢不可破的保障。故此，香港政府最近公布的擬立法精簡地契續約安排是香港土地政策的一個重要舉措，有助於提升投資者對香港未來的信心，並確保香港未來發展的穩定性和可持續性。

此外，精簡地契續約安排有利實現市區重建的計劃。市區重建需要大量的資金投入，包括土地成本、建安成本、專業費用等。市區重建局和發展商在投入大量資金之前要考慮地契是否可以續期，如果土地年期過短，市區重建局和發展商可能於計算重建價值時發現項目財務上並不化算，會降低參與投資項目的動機。然而，政府的精簡地契續約安排可以提高剩餘的土地年期，使市區重建局和發展商有更多的時間和資源來進行市區重建計劃，進一步促進城市的可持續發展。

筆者認為，解決香港的土地房屋問題並不是單單著眼於房屋單位數量，否則建更多也見杯水車薪。發展局局長甯漢豪見微知著，積極作超前部署，藉地契續期先鞏固私有產權制度，有助建立市民對香港前途的信心。

作者劉兆光是香港廣州青年總會政策研究副主任，特許測量師及ESG分析師。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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