關焯照｜有效監管物業管理市場　業主權益才可以得到保障

消費者委員會（下稱消委會）在本月初公佈一份名為《創優增值—提升香港物業管理費的透明度和管治》的研究報告，從這份報告提及的市場調查結果來看，業主普遍認為物業管理公司的服務表現有欠理想，尤其是在徵詢業主意見和就業主意見作出改善的兩方面表現評分，可以說是不及格。但有趣的是，物管公司在這兩個問題上卻給予自己極高評分。如果市民看見這種評分差距，可能會問：「業主和物管公司，是否活在平行時空下的啊？」

來稿作者：關焯照

說到對物管公司的不滿，不得不提及由前立法會議員陳偉業於2008年撰寫了一份名為《物業管理十宗罪》的立法會文件。所謂十宗罪包括：（1）私相授受；（2）謀取暴利；（3）黑箱作業；（4）魚目混珠；（5）互相包庇；（6）用人唯親；（7）監守自盜；（8）以大欺小；（9）打壓異己和（10）欠缺專業。這十項對物業管理公司的指控是否完全成立，可以說是見仁見智，但陳偉業所指的物業管理問題，亦不是全無根據，否則政府也斷不會在2016年，根據香港法例第626章《物業管理服務條例》，成立物業管理業監管局（PMSA）來規管在本地提供物業管理服務的物業管理公司及物業管理人。今次消委會的報告所提及的問題和建議，亦正好引證香港物業市場仍存在不少需要改善的地方，以防止業主基本權益受到傷害。

物管市場大生意但不健康

消委會估計在 2022 年，本港住宅市場的物業管理服務總收入為 551 億元，假 若考慮到物業管理所產生的種種相關利益，例如大廈大維修費用，這市場的確是一盤大生意。然而，大生意必會吸引逐利人士來分一杯羹，因此很多意想不到的問題和爭議便因此而產生，最終令整個物業市場的生態變得更不健康。

根據消委會的調查，大部分業主對物業管理及相關法則欠缺知識，因此，即使業主對物業管理公司不滿意，也未必願意作出正式投訴。加上不少物業管理公司的背後老細是財雄勢大的發展商，一旦業主講錯說話，會有被人控告誹謗的風險；所以，很多業主也不敢激怒物管公司和其背後的大靠山，為自己製造麻煩。

物管市場是一個奇怪地方，業主繳交管理費，絕對稱得上是物管公司的米飯班 主，業主意見理應受到尊重。但消委會的調查結果卻顯示，業主普遍認為物管公司未有有效地與業主溝通和就業主在物管上的所提出的意見作出改善，在此情況下，業主的權益肯定或多或少都會受到損害。

業主與物管公司的關係不公平、不合理

誠然，業主權益受到傷害在報章時有報道，尤其是涉及管理費和延續物管公司的管理合約等事情便可以看得清楚。以上年元朗一個大型屋邨召開業主大會來討論物管公司續約為例，當時大會主持宣布在每一項議程，提問者只有一分鐘時間說出問題。大家可以細心思考，如果希望聆聽意見，絕不會只容許一分鐘發問時間。然而，發問時間通常都是由業主立案法團（或業主委員會）決定，物管公司只是執行工作，從這角度來看，大會主持是沒有做錯！但這解釋是不正確的，因為物管公司是執行管理者，有責任考慮所有業主的權益，即使發問時間是由業主立案法團決定，但作為專業管理團體的物管公司應該反對這做法，因為這只會扼殺業主的發言權，侵害業主權益。無奈，物管公司是既得利益者，也不希望得罪業主立案法團，在這環境下，又怎會反對限制發問時間的決定呢！

類似情況也發生在今年四月一個沙田區屋邨的業主周年大會及特別業主週年大 會身上。當時其中一項議程是決定是否增加管理費，但屋邨經理在討論議程前宣布只能給予每位提問者一分鐘的發問時間。對此決定，你會否質疑業主委員會與物管公司已連成一線，利用大會的相關章程規條來打壓提出反對加管理費的業主呢？

香港物業市場的生態頗為獨特，業主與物管公司既是僱主和僱員的關係，但在管理物業方面，業主卻需要集體行動才可以影響決策。非常明顯，這情況並不公平也不合理。無奈，由於大厦公契的約束力，即使大部份業主希望在管理上作出改變，但礙於法例，要改變現況也是困難重重。

要保障業主的權益，政府應該加大力度規管物業管理市場，特別在有爭議性的議題，例如延續物管公司合約、增加管理費等，監管物業管理的相關部門必須設立明確指引來規範物管公司的行為。另外，監管部門，包括民政事務總署、物業管理業監管局和一手住宅物業銷售監管局，亦有責任做好公眾教育工作，令業主更加了解物業管理及相關法則的知識，相信在各方努力下，業主權益便能得到更大的保障。

作者關焯照是冠域商業及經濟研究中心主任。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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