業主立案法團惹爭議　物業管理可科技化

《香港01》報道，上周四（7月25日）晚，龍門居一批居民在當區聚集，抗議管理費加幅過高，事件再一次引起社會對業主立案法團日常運作的關注。其實龍門居管理費的爭議自六月開始，當時法團於各座當眼處張貼通告稱「由2019年6月1日起各單位之管理費上調12%」，決定使居民感到突然，激起居民不滿，及後再改為今年先加6%、明年再加6%。不過，消息出現並未減卻居民怒火。

業主立案法團原意為代理屋苑日常龐大的管理工作，如進行維修、處理垃圾、聘用保安等，如果每一個決策都需要屋苑業主共同決定，費時失事之餘又不可行。法團的出現正是為了簡化程序，由業主共同委任一個業主立案法團，處理屋苑日常事務。

但香港人生活忙碌，下班後又鮮有閒暇關注居住屋苑財政狀況、日常招標過程，往往導致居民在屋苑管理問題爆發之後，才會開始以抗議形式跟進事件。到底居民可以怎樣監察法團運作？而政府又應該採取何種態度，改變市民日常對法團「冷感」的局面？

根據《建築物管理條例》第27(1)條及附表5、6，業主擁有權力監察法團日常運作。業主或租客等可以書面要求法團提供預算報表、財務報表、收支表、資產負債表等，亦可要求查閱帳目。而經常引起爭議的採購、招標事項，《條例》指明如果動用資金超過年度預算20%，業主立案法團必須召開大會決定是否採納標書。而根據第21(1A)條，如果新訂的管理費金額比舊有金額增加超過50%，業主立案法團亦需要召開大會通過決議。

生活繁忙　不易參與物業管理

今次龍門居事件的爭端，正正在於屋苑按年增加的管理費不多於50%，不在《條例》控制範圍之內；而該事件性質是「管理費加價」，《條例》對於採購、招標的監管又不適用於此。居民若要推翻決定，先是可以召開業主大會；更嚴重者，他們可以跟從《條例》第45條及附表10，向土地審裁署提出申請尋求裁決；甚至業主們可以集合20%支持，透過第30(1)條直接解散委員會。

但是對普通居民而言，參與日常法團決策的難度，在於居民難以在工作之中抽空監察。若能減少監察的時間成本，居民主動參與法團事務的難度將可大大減低。目前市面已推出不同的物業管理手機程式，當中如錦綉花園住戶已可以透過手機應用程式繳交管理費、接收管理處消息，並覆檢過往發出過的財務、招標通告。在香港，協助物業管理的手機程式已非全新事物，當局應該考慮將物業管理的手機程式普及，擴闊相關程式的應用層面，方便居民參與法團事務。

政府鮮有介入法團事務，那是正確之事，可尊重業主的自主性。然而，不少居民認為參與立案法團吃力不討好，既耗時間又容易惹紛爭。故此，政府不能完全放任政策，而應設法鼓勵業主主動參與監察法團運作，特別是以科技鼓勵業主勤政，促進居民之間的資訊流通，既可令他們更自主，亦能減少誤會和衝突。