多聲道｜旺角大型商業地皮，真的賣得太便宜了嗎？

昨晚與幾個公關界、經濟版資深編輯朋友和前政府規劃師聚首，大家到其中一位朋友在尖沙咀的樓上店喝酒聊天。不知不覺大家在不同的專業領域都二十多年，最近除了大家交流有幾個公關界前輩的調動，而席間少不免談到新地投得旺角商業用地的新聞。

來稿作者：黃洛絲

過去幾年不少評論往往聚焦在住宅用地的造價和地價，特別是啟德用地，關於商業用地的多是報道而較少評論，主因是涉及的多是 B2B 以及與一般人關係沒有那麼密切。但其實，今次發展商以每方呎樓面地價3,103元投得項目，其實真要發展起來，發展商其實要負責周邊多個公共設施，不論是社區會堂、社福設施，還有需要建造新的公共運輸交匯處 (TI)，配合未來油尖旺區重區工作。而且旺角車水馬龍，政府也要求中標企業承擔幾條行人天橋，用於連接旺角東站與旺角區。

而最重要的是，規劃署也明白旺角區不能處處建樓，而需要提供一些公共空間給市民和遊客使用，同時更需要多一個公眾停車場。所以筆者頗同意前公務員所講，坊間太多的評論只看地價，而沒有看到歷年來發展商對不同社區的投入和建設。

地價以外　還有社區投入和建設

舉例說，太古可謂用了幾十年在太古坊一步步建設起港島東的商業群，在港島東慢慢進行收購，投地，到最新兩座新的大樓，成功吸引了不少廣告公司，跨國企業和顧問公司進駐。同時也因為地價合理，太古投入了不少資源，設立公共空間給租戶，讓上班人士有多些活動地方，也讓社區變得更美好。同樣成功的是少不免就是以綜合體發展用地的新地，在港島上班的人士，未必全都知道港鐵旺角東站上蓋的MOKO及帝京正正是新地旗下，這也解釋了為什麼新地對這個地皮志在必得。席間年輕公關朋友在新世紀上班，也覺得很方面，餐飲選擇多，上下班坐火車回大埔也相當便捷。

從在工程角度，正如當年港鐵開展金鐘站的龐大工程打深地基和挖掘，今次據聞這塊旺角用地，發展商也要花費不少成本進行較深的地基挖掘。同時也頗欣賞當局要求發展商保留幾棵歷史久遠的榕樹，讓這個項目多添一些人文元素。

而作為前政府人，最明白的一點是其實發展商持續投地，不論價高價低，每一次交易都是對香港發展和庫房投下信心的一票，發展商要付出的不單只幾十億元的投地價，還有另外幾十億元的投資成本，這些都代表著發展商最少數十年的信心，特別是商業樓宇項目回本期長。如果持續任由地皮流標，損失的經濟價值和利益相當之大。投得地段只是第一步，其實真正想香港好的，應該是一起想想，如何在九龍這片珍貴的商業用地中，讓發展商投入心力和建設，把地標做好，也預留一些資源和規劃，讓新的商業區變成企業想進駐，上班族喜愛上班的地區。

作者筆名黃洛絲，英國本科主修土木工程，碩士鑽研交通運輸系統，返港後加入跨國企業和公營機構，負責運輸和樓宇規劃，曾參與港深廣高鐵、本地鐵路工程和基建項目。文章僅代表作者個人觀點，不代表香港01立場。

「01觀點」歡迎投稿，來函請電郵至01view@hk01.com。來稿請附上作者真實姓名及聯絡方法。