紫荊黨｜上漲的租金與下跌的樓價

來稿作者：周小稞

上月18日，期待已久的降息終於成真：美聯儲一次過將聯邦基金利率下調50個基點。與美元掛鉤、過去一段時間苦於高利率的香港隨即完全跟進，香港金管局在9月19日宣佈將基本利率也下調50個基點至5.25%。對利率敏感的恆生指數在降息前就偷步上漲1.4%，降息宣佈後更連續上漲2.0%和1.4%。同樣對利率敏感的樓市，不少人也期待會出現和今年三月全面撤辣後相似的一波行情。但遺憾的是，宣佈降息後的第一個週末，一二手樓市均見疲軟：一手成交僅21宗，按周下跌3宗；二手十大藍籌屋苑成交僅5至7宗，按周大減逾半。

在很多人看來，香港樓價較四年前歷史高位已累計下跌近三成，基本上快回到十年前水平；香港樓價應該觸底了，而此次的降息將會是香港樓市觸底回升的轉折點，中原地產亞太區副主席陳永傑更認為降息比撤辣更為重要。不過樓市的表現既沒有讓人感覺到降息的轉折作用，也沒有令人感受到降息比撤辣更為重要。對此，行業中人將之歸咎於近期大批新盤陸續推出，搶佔了不少購買力，而內地客及投資客仍持觀望態度。相信隨著息率的進一步下調，觀望客會陸續入市，帶動今年四季度樓市量價齊升。但也有人士指出，息率只是影響樓市的其中一個因素，現時經濟疲弱，加上發展商仍有大量新盤待出，樓市壓力依然不輕。而香港地產建設商會主席梁志堅更指經濟發展才是帶動樓市的關鍵。

在樓價跌跌不休、即便降息也無動於衷的同時，另一廂租金卻在連連上升。政府差估署剛剛公佈的私人住宅租金指數顯示，8月份按年升6.5%（同期私人住宅售價指數按年降15%），創近五年來新高，僅比2019年8月歷史高位低1.5%。租金的持續上漲，一方面反映出在高才通計劃下十幾萬新移民湧入香港，加上投考香港高校的內地學生持續增⾧，創造了相當可觀的租房需求；另一方面也反映出香港目前的就業市場與打工仔薪資相對穩定，確保了租賃市場的底線。

樓價與租金的背道而馳應該說反映了各自所在市場當前的供求關係。由於無論是買賣市場還是租賃市場，供應側都大致保持平穩，因此影響樓價與租金走勢更多的是在需求側。香港樓價雖然已從高位回調近三成，但仍是全球房價最昂貴的城市或之一，對香港大部分工薪階層而言仍是不堪負擔的高位。有鑒於此，香港樓市中的需求更多來自有較強購買力的富裕階層，其中包括很多來自內地的高淨值人群。這些人的需求具有很強的投資成分，更在乎未來的樓價走勢與租金回報，他們的需求更多反映的是對未來的判斷，也正是這種審慎導致此次降息後香港樓市的冷淡回應。反觀租賃市場的需求基本上是一種「剛需」，與現階段的支付能力相匹配，但這種匹配關係會遭到人口流出與流入的衝擊。2023年以來並持續至今的租金一路上漲就是港府大量引入新移民在租賃市場的反映。

雖然當前樓價與租金背道而馳，但樓價與租金畢竟是一體兩面，依附於同一載體，因此它們的走勢最終還是會合二為一，尤其是在一次性的外在因素譬如全面撤辣、大規模的移居等不再干擾而息率保持相對穩定的情況下。按照正常的邏輯，息率的下降意味著租金回報率的下降，而租金回報率的下降要麼通過租金不變、樓價上漲來實現，要麼通過樓價不變、租金下降來達成。當前樓價繼續下跌而租金持續上漲的態勢顯然是違背了正常的市場邏輯，儘管它確實反映各自市場的供求關係。現在的問題是，這樣的背道而馳還能持續多久？未來香港的樓市到底是樓價繼續下跌還是觸底回升？抑或租金繼續上漲還是掉頭向下？

要回答這些問題，有三方面的因素需要重點考慮。第一，美國息率的走勢。美國的這次降息是否意味著美國已經步入了減息的周期，目前還很難判斷，因為這取決於一系列的條件，譬如美國的通脹會不會反彈？美元的強勢地位能不能維持？其它經濟體如中國的金融政策會不會配合？如果美國幸運地開啟減息週期，那麼香港樓價遲早也會步入反彈的通道，但另一方面期待再一次如量化寬鬆般的「大水漫灌」也不現實。

第二、香港及內地的經濟。香港的經濟如果轉好，不僅可以為本地創造收入與財富效應，而且還能幫助與吸引新移民⾧居香港，促使他們由租轉買。與此同時，內地經濟的好轉反過來又能帶動更多內地的投資客買入香港樓市。這些都能推動香港樓價與租金的聯動上漲。

第三，特區政府的相關政策。特區政府圍繞土地開發與房屋建設的一系列政策將決定性地影響未來香港樓市的供應側，而圍繞人口與移民的一系列政策又會在很大程度上左右未來香港樓市的需求側。這些政策如果處理不當，都將顯著加劇香港樓市的波動。

對於香港的普通百姓而言，合理的租金與樓價最符合他們的切身利益。特區政府對美國息率的走勢以及香港與內地的經濟也許沒有太多話語權，但土地開發、房屋建設、人口、移民等方面的政策卻完全在自己的把控之中。如何有效而又有前瞻性地制定有關政策以確保未來的租金與樓價處在一個合理水平應該是特區政府施政的核心目標，萬萬不可重蹈當初「孫九招」的愚蠢政策，為保一時樓價而最終導致樓市如脫韁之野馬，讓香港背上「不可承受」的住房之重。

作者周小稞是紫荊黨政策研究院研究員。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

「01論壇」歡迎投稿，來函請電郵至01view@hk01.com。來稿請附上作者真實姓名及聯絡方法。若不適用，恕不通知。