西九能否照亮香港？

這個周五（11月24日）晚上，大型聖誕樹再次在西九海濱草坪亮燈。作為近年香港人的打卡熱點，這棵全港最高的聖誕樹相信會為西九文化區帶來不少人流。

再者，西九對開海面將在兩星期後逢周末晚上舉行水上煙火，直至聖誕假期。在12月21日至30日期間，西九文化區又會首次舉辦「聖誕市集」，提供創意餐飲、特式零售及現場音樂表演。在疫情結束、全面通關後的首個聖誕假期，這不只對於本港市民，相信對於遊客亦有吸引力。

西九文化區在曾蔭權年代展開，經歷梁振英和林鄭月娥兩屆政府的建設。來到上個年度，西九文化區管理局行政總裁馮程淑儀形容是豐收之年——香港故宮文化博物館開幕，疫情結束，旅客重返香港，以致營運收入增長超過四倍至5.53億元，籌款收入增加超過六倍至1.97億元，商業租賃收入增加3.8倍，區內零售、餐飲和消閒租戶的銷售額上升75%．

雖說收入增加，但西九文化區仍然錄得年度赤字7.2億元，65億元的現金流預計於2025年3月耗盡。西九文化區管理局向政府提交建議書後，董事局主席唐英年和副主席陳智思分別明言和暗示，希望區內住宅土地可以由「只租不賣」改為容許出售，以應付財政需要。

「只租不賣」為穩定租金收入

惟須知道，西九商住用地以象徵式地價批出，原意發展權屬政府所有，後來為了應付管理局的財政困難，才將發展權授予管理局，為其產生收入以推展餘下的項目。當時規定「只租不賣」，是為了讓管理局在「建造、營運及移交」期間取得穩定的經常租金收入，以及確保整個文化區有較整體和全面的設計和管理。

西九文化區的商業收入是多是少，相當取決於其發展步伐。已經落成的雖有戲曲中心、自由空間、藝術公園、M+和香港故宮文化博物館，而演藝綜合劇場則由曾經預計的2023年落成推遲為2025年，但音樂中心、音樂劇院、大劇院和中型劇場等至今未有期，由M+至戲曲中心之間的偌大土地未發揮潛力。這不但影響西九文化區的經營收入，亦會反過來限制了文藝設施的興建計劃，容易陷入惡性循環。

西九文化區關乎香港定位

在香港，尤其是在市區，土地就是最大本錢。西九文化區不但位置優越，接近高鐵站以及享海濱之利，而且佔地多達40公頃，當中超過一半樓面面積屬於零售／餐飲／消閒設施和酒店／辦公室／住宅，照理足以成為本港文化、藝術、表演、旅遊的最重要發展區，以至自給自足。與其為了應付財政需要而出售住宅用地，倒不如回歸初心，從文化、旅遊的角度完善規劃。

事實上，政府亦正打算在西九南部興建登岸設施，增強文化區的交通配套。從宏觀角度看，西九作為文化區，與明年落成體育園的啟德，將共同成為香港在後疫情年代的關鍵硬件，是旅遊業轉型以至城市再定位的必要條件。如果西九文化區最終得靠賣地來賺錢，它關乎的不只是西九本身，對於香港的前途發展亦會有所啟示。