東涌又又又流標

嚴格來說，今次港鐵的東涌東站第一期並非流標，而是零標。對上一次港鐵物業發展項目收不到任何標書，已經是2013年2月的天榮站上蓋項目。事隔十年，現時已命名為Yoho West的天榮站項目亦終於預售樓花，預計明年9月落成。

今年以來，政府以及一鐵一局的住宅用地已經五度流標，除了赤柱環角道地皮以及荃灣油柑頭之外，其餘三幅地皮均位於東涌的東面擴展規劃之中，分別為政府賣地的東涌第106B區（東環以北）、港鐵招標的小蠔灣第一期及東涌東站第一期。

先不說賣地及補地價收入，住宅地接連流標難免影響房屋供應。在東涌東站零標之後，今年2月曾經流標、滾存至今個財政年度的小蠔灣第一期，以及第二期能否如期推出？政府賣地計劃中的東涌第106A區和第106C區，會否步第106B區的後塵？位處東涌東面擴展區的六塊地皮加起來涉及住宅單位約6千個，相當於全年供應接近三成。

這還未算上其他官地或一鐵一局的項目，包括將於11月16日截標的市建局的盛德街／馬頭涌道發展項目，以及已收到31份合作發展意向書的啟德道／沙浦道發展項目，目前亦未知能否如期推展。

減息無期　地產商受制利率

或說東涌東面的交通配套未到位，發展商不願冒險開荒。但其實靠近東涌第106區的L3及L4道路預計在2024年完成，東涌至大蠔段P1公路及大蠔交匯處將緊接在2026年。東涌東站和小蠔灣站更是重要的交通基建，可顯著提升東面擴展區的可達度。

綜觀今年五塊住宅地皮接連流標，宏觀經濟以及市場狀況無疑影響更大。在美國時間周四，聯儲局主席鮑威爾才再次「放鷹」，表示仍未有把握通脹可回落至2%目標以下，在必要時將毫不猶豫再加息。利率已經站在5厘以上半年，如今亦尚未知何時有機會減息，對於地產商必然構成財政壓力，出價難免審慎，甚至過於審慎。

再者，根據仲量聯行的統計，今年上半年的新盤銷售率僅55%，為四年來最低。截至今年第三季，一手樓貨尾已累積至18300伙，為2007年以來最高水平。對於發展商而言，推售單位讓資金回籠，目前似乎較投資投地更為重要。

但與此同時，推地建屋涉及民生所需，政府沒有放慢腳步的空間。以東涌擴展計劃為例，預期總共提供超過6萬個住宅單位，容納逾18萬人口，另外還有約50萬平方米樓面面積的辦公室、超過32萬平方米的零售用途。即使計及近年的移民潮以及經濟增長放緩，短中期本港對土地的需求依然殷切。而且雖然差估署樓價指數重返2017年水平，但隨着按揭利率上升抵銷，第三季置業負擔指數只微跌至72%。

資金氾濫不再　經濟是時候改革

政府最新將全年經濟增長預測下調至3.2%，歸咎於金融狀況偏緊、外圍環境困難。但事實上，與其說高息環境是非正常情況，不如說金融海嘯後的超低息環境才是不正常。在美國寬鬆政策下，環球市場長達十多年資金氾濫，助長了投機炒賣行為，包括香港的樓市和地價亦被間接推高。矽谷銀行、加密貨幣、WeWork等一個個泡沫爆破，不應該令人感到意外。

這屆政府放寬而非全撤「辣招」，果斷借助房協供應房屋，說明了官員亦知道不應該重犯廿年前的錯誤，賠上市民安居樂業的機會。與其等待高息環境過去，香港更應該借此機會調整經濟結構，由政府來主導土地規劃和房屋供應，庫房更不應該過分依賴賣地收入。面對流標、質疑聲音時，財政司司長要讓社會看見未來。