房屋由亂入治　經濟由治及興

星期二（1月10日），地政總署公布赤柱環角道的豪宅地皮流標，近2.4公頃的地皮原本預期可提供650個單位，惟長實、新地等四間發展商的標金皆未達政府底價。翌日（1月11日），市區重建局公布觀塘市中心第四及第五發展區項目僅接獲新地一份標書，逾2.5公頃的地皮是市建局歷來規模最大的單一重建項目，惟恒地、會德豐等十八家獲邀發展商均沒入標。

市場對於上述一住一商地皮的反應不積極，加上本港樓價自前年高位回落約莫一成半，私樓成交宗數創近年新低，社會不乏聲音要求政府撤銷「辣招」。在星期三的立法會會議上，地產及建造界議員龍漢標追問政府何時「撤辣」，並引述報章專欄指樓市「辣招」不應該是政府斂財工具。經民聯近日提出的《財政預算案》建議中亦包括了「立即取消買家印花稅」、「取消額外印花稅」和「下一步取消新住宅從價印花稅」等。

常設「辣招」可防炒賣

誠然，去年涉及「辣稅」的住宅成交不足3千宗，總金額不足60億元，同為2014年有紀錄以來新低。但正如即使少了市民違例泊車，不代表「牛肉乾」沒有存在價值，「辣招」去年主要存而不用，也不能否定其防範炒賣的功能。

現時樓價雖已從高位回落，但對比市民負擔能力而言，仍然非常高昂。能夠住在自置居所的家庭只得52.3%，比起2004年的54.4%高位仍然少了一截。更何況隨着市場預期美國聯儲局將減慢加息步伐，實質利率回落可期，股市已率先可見資金回流，樓市今年可能重拾升軌。為了優先滿足市民的自置需求，政府自有必要維持「辣招」以減少投資收租、轉手炒賣等行為。

在這方面，現屆政府的立場值得肯定。房屋局局長何永賢回應立法會議員提問時便指出，現時本港樓市的變化屬於「有秩序的調節」，「撤辣」反而可能會被市場趁機炒作。

地價與樓價的循環互動

再者，隨着樓價回落，政府的賣地底價以及發展商的出價亦同步下調，葵涌荔崗街、市建局賢居里項目、啟德鄰近宋皇臺站地皮等的中標價均低於市場估值。根據財政司司長陳茂波的粗略說法，地價的跌幅大概是樓市跌幅的兩倍。而現在的「麵粉」便宜了，若然可以令將來的「麵包」價格更可負擔，對要置業的市民而言始終是好事。

司長當然強調政府不會賤賣土地，亦不會因為財政赤字而急於割價推地。按照官方說法，政府賣地是「隨行就市」，按照當時的市場情況而定。但既然地價和樓價有着密切關係，至少賣地情況也可能左右市場對於未來樓價的展望，政府的賣地計劃因而應該做得更有策略，例如在樓市過熱的時候考慮藉着增加供應以壓抑地價。發展北部都會區、增建居屋和首置單位等，當然也是導正香港住屋問題的重要手段。

預算案須釋放社會經濟潛能

眾所周知，香港政府一直相當依賴賣地收入。以近五份《財政預算案》為例，賣地佔政府預期收入介乎16.5%及22.8%不等。這除了令到收入浮動以及容易預算偏差之外，「隨行就市」也令政府錯失了一個有助引導市場的工具。

相信財政司司長陳茂波現在正忙於編制下月22日公布的《財政預算案》。趁着目前樓市及地價調整的契機，他若能不只是消極地保留「辣招」，更是積極地改革財政結構，以稅收作為政府財政支柱，用土地政策來糾正市場，減輕市民的租金或按揭重擔，香港社會的消費以至創業潛能才能得到釋放。房屋問題若可以由亂入治，經濟發展便有望由治及興。