土瓜灣海濱花廿年　油旺重建要下世紀？

市區重建局周五（7日）啟動土瓜灣區兩個重建項目，分別為俗稱「五街」的明倫街／馬頭角道（KC-018）及毗鄰的土瓜灣道／馬頭角道（KC-019），預計2033年落成，提供合共2230個住宅單位。五街重建由2014年的九龍城市區更新計劃規劃研究提出，到2033年若能如期落成，歷時將近廿載。

當年的規劃研究報告涵蓋九龍城、土瓜灣及紅磡部份地段，當中以土瓜灣五街及十三街、環字八街等為優先重建範圍。環字八街所屬的地段，亦即庇利街以北、銀漢街以南一帶，市建局早已陸續啟動重建，當中啟明街兩邊的四個項目早前又已合併發展，在今年3月由長實以59.96億元投得，按原初預計的落成日期將會是2026至27年。

土瓜灣優先重建配合啟德

至於五街及十三街，雖然研究報告形容「居住環境並不理想」，要「加快重建步伐」，惟市建局多次表示收購成本估算為400億元，大幅高於其現金流。是次市建局啟動五街重建項目，便預計收購成本為100億，並首次容許符合條件的業主參與重建發展，以作為出售物業的另一個選擇。

原意成為文娛藝術生活區、接連啟德發展區的五街和十三街，如今前者尚要至少十年才能完成重建，後者更是啟動未有期。相對之下，啟德體育園即使工程延期，也將會在2024年竣工啟用。「加快重建步伐」的宗旨，顯然未如人意。

收購成本拖慢重建步伐

毫無置疑，財政能力是影響重建步伐的關鍵因素。除了五街和十三街的400億收購成本屢被強調之外，市建局行政總監韋志成亦已說了幾年，應該檢討同區七年樓齡呎價的賠償機制，以減低收購成本。他早前更指出，沿用七年樓價賠款的話，油麻地及旺角區的整個重建的收購成本高達7000億，市建局按財力分階段完成需時100年。若然2021年完成研究的油旺重建要等到下世紀才能實現，土瓜灣五街和十三街即使要等上廿年也顯得微不足道。

目前不乏投資者買舊樓等收購，由此可見七年樓齡的補償機制有空間檢討是否過高。但與此同時，賠償金額亦要能讓居民購入可住較久的單位，以及吸引他們接受收購，以免拖慢步伐，如何平衡需要科學計算。另一方面，七年樓齡的收購成本之所以高昂，其實也因為整體樓價大幅度上升。若然樓市持續降溫，七年樓齡的呎價自然不會大幅度跑高，市建局的收購成本亦因而得到控制。當韋志成論及補償機制之局限時，便提及其一因素在於「樓價仍處於高水平的經濟環境」。

樓價成本互為因果　經濟結構還待改革

樓價水平影響收樓步伐，收樓步伐拖慢重建進度，重建慢了可能又令樓市難以降溫，形成惡性循環。而樓價與成本也往往互為因果。在重建例子中，樓價回落可以令收購成本較低，落成後住宅售價亦因而較低，因亦果時果亦因。屯門青山公路大欖段的限呎住宅地，4月招標時市場估值70億至90億左右，因沒有發展商達到政府底價而流標，惟近日二度招標卻由長實以46億元投得。地價在短短不足半年回落，顯然因為這段時間樓市向下，市場預期影響了估值。而隨着地價成本下降，落成後住宅售價亦因而有條件較低，市民有可能受惠。

單位售價當然不只受收購或投地成本影響，還有建築成本、市況等因素。但以建築成本為例，同樣是可以改變的因素。近年政府積極鼓勵「組裝合成」建築法，不但可縮短約三至五成的施工時間，更能減少約一成的建築成本。建築成本愈低，住宅單位愈可負擔。而且除了供應者的成本之外，我們亦可從另一端——需求者的能力——着手，亦即提高市民入息水平。由此可見，不論是舊區重建抑或樓市整體，都是經濟和社會政策環環緊扣。有效調控樓價是一個好的起點，讓政府全面改革經濟和社會結構。