財政預算案｜放寬按揭、禁止追租真的能解決問題？

新一年度財政預算案除了電子消費券成為焦點外，放寬住宅按揭成數上限和禁止商戶業主追租也為人關注。政府也許出於好心，希望幫助財力有限的市民「上車」和讓店舖租戶喘息，但結果隨時適得其反。

財政司司長陳茂波在預算案演辭交代，首置人士申請最高八成按揭貸款，樓價上限將由1,000萬提升至1,200萬元，而申請最高九成按揭貸款的樓價上限則由現時800萬提升至1,000萬元。此舉最大的得益者是中高收入人士和樓價在1,000萬元左右的業主，中高收入戶可以減輕首期負擔。

放寬按揭無助壓抑價樓

政府解釋，按揭修訂是考慮到目前市場環境、未來數年住宅供應情況及首置者和換樓自用家庭的需要。然而，現存業主可能因此提高叫價，實際效果可能變了托巿。再者，在月供三萬元的買家以外，還有大量住在劏房、蝸居等狹小住房、只能苦等公屋的基層面對住屋問題。放寬按揭成數不會令他們在市場找到合適單位，反而因為政府刺激了中價樓市場，有業主已經心紅反價，令中下價樓盤減少，縮減上車客選擇，得不償失。

樓價貴的問題跟按揭成數關係有限，要令市民安居，政府短期要審視印花稅和租管條例，以平抑現樓樓價和房租，長遠計是加快覓地建屋進度，這才是對症下藥。

商戶財困非三個月後可解

另一個「落錯藥」的措施是禁止商舖業主追租。政府會提交法案，禁止業主向受第五波新冠疫情影響的指定行業追租，為期三至六個月。陳茂波希望業主不要用法律行動「逼死租客」，又通過金管局會通知銀行要彈性處理因為收不到租金以供款的業主個案。

政府推出此招也許出於好意，但經營環境繫於疫情，這幾個月生意大跌的損失不會在三個月後全數補回，商戶屆時始終要面對周轉問題。現時政府防疫抗疫基金對指定處所停業的補助額也是半吊子，只能抵償日常開支的一小部分。

再者，依靠商鋪收租維生和供舖的小業主也憂慮租客三至六個月拖租期間無以為計，萬一租客捲席而去的話，被銀行追數，他們也會蒙受損失。

政府與業主共擔減租責任

歸根結柢，問題在於租金是商戶的經營壓力主要來源。政府早前已經不止一次呼籲大業主主動減租，香港零售管理協會早前也要求業主減租或免收底租，但似乎業主的響應力度不足。

要兼顧業主和租客的處境，方法可以是提供誘因給業主減租。經營時裝零售生意的立法會議員田北辰曾經提議業主減租後，利得稅可獲三倍豁免。這樣對症下藥，政府、業主可以共同分擔減租壓力。類似的支援措施也在一些國家出現，例如瑞典政府補貼向租客減租的業主，新加坡政府容許在特定條件下，小業主若因租客提前終止租約而面臨經濟困難，可以向政府申領賠償。此等措施維持業主最起碼收入，又能濟助租客，亦給政府自身多了一個理由全速控疫，否則政府就要長期給予補貼和補償。

新一份預算案的篇幅較以往長，措施也觸及各階層各界別，但並非所有措施也能針對問題成因，放寬按揭成數和禁止追租便無助緩解住屋難和營商慘況。趁距離議案審議和表決還有時間，財政司司長應廣納民意，改善措施，更直接扶助企業民眾。