違規分租成風　工業邨不應成謀利工具

新興產業發展一日千里，如雲端計算、大數據興起，導致全球大數據存量大增，促成市場對數據中心的需求。港府過去均有政策支持本地發展數據中心，如以優惠價租出工業邨土地，惟有企業以廉價租得的土地發展數據中心，再分租予其他中、小企業，從中賺取可觀利潤。工業邨土地獲公帑資助，有關分租做法實與政府津貼企業謀利無異，政府不能忽視有關問題。

港府近年積極發展香港作「亞洲區數據中心集中地」。作為管理政府三個工業邨以及多個科研用地的法定機構，香港科技園公司一直透過在工業邨提供數據中心用地，而至今大埔及將軍澳工業邨內共有12個數據中心，佔地超過356,000米。按理來說，科技園訂明相關廠房只能進行已批准、或經其書面同意的其他運作，而不能分租予其他人士。

然而，大企業分租工業邨數據中心的做法卻已成風。例如HKCOLO（香港中立機樓有限公司）早年被揭以三折優惠獲得將軍澳工業邨地皮後分租廠房。近日有報章報道，大埔工業邨用地出現「雙重分租」的情況，涉事營運商亞洲衛星疑將科技園用地分租予HGC（環球全域電訊有限公司），後者再將用地改裝數據中心分租。

除上述類型的分租，另一種是租出設施使用而不涉及土地權。例如本地數據中心龍頭新意網曾入稟高等法院，指控政府全資擁有的科技園縱容將軍澳工業邨的租戶違租分租予第三方圖利，當中涉事的營運商僅以每呎數百元租得地段，卻以市價出租機櫃予跨國企業、甚至政府部門。惟高等法院判處新意網敗訴，原因為法官認為涉事營運商只為向客戶提供服務，後者實際上不擁有獨家佔用權，故兩者之間並不算是「分租」關係。新意網認為高等法院的裁決存在法律觀點上的錯誤，目前正就此提出上訴。

不應資助投機者謀利

但不得忽略的是，工業邨受公帑大幅資助，原意為資助數據中心的發展，政府與科學園理應確保相關用地只用於相關用途，而非予機會主義者用於分租謀利，否則與將利益輸送予分租者無異。可是，科技園公司卻似乎未盡其責，令人憂慮其忘卻了要確保工業邨、甚至公帑本身正確運用的責任。無論上訴結果為何，政府亦應主動介入事件，確保沒有分租漏洞，租戶不會藉租上租謀利。

究其根本，工業邨用地分租成風與數據中心營運成本不無關係。始終，只有具一定財力的大集團才能負擔購地、興建數據中心的高昂成本，相反不少規模較細的數據中心因缺乏財力只能租用大企設施。即使政府近年鼓勵小型營運商使用工業大廈設數據中心，惟改裝成本一樣不菲，故此為大企業分租創造「商機」，敢於租用較廉價的科技園用地興建數據中心，再分租部分空間予中小型數據中心營運商。

由此看來，問題的癥結始在於可供數據中心發展的用地供應有限。長遠上，政府如要追趕新加坡作為「亞洲區數據中心集中地」，必須增加土地予數據中心發展，特別是增加中小企營運商所能負擔的空間。但在土地供應緊張，短期內要照顧中小型營運商的需要，政府與科技園或許須考慮自行興建數據中心設施分租，為中小型營運商提供適量市場外能負擔的空間。至於政府所提倡的利用工廈空間，由於數據中心所需一定的空間條件，實非所有工廈均能改裝，政府理應研究業界需要與現存工廈的環境條件，及能否提升工廈空間改裝的可行性。