綠置居打響投機第一槍　政府須防範炒風危機

修例風波鬧到滿城風雨，惟樓市彷彿有如平行時空，市場不乏「癲價」交投，資助房屋亦有價有市。房委會於2016年推出的首個綠置居項目「景泰苑」，近日錄得首宗二手成交，有業主將單位售予綠表買家，帳面淨賺近九成。「01觀點」曾指出，綠置居計劃只會將珍貴的房屋資源，轉化為可作炒賣的資產工具，更會將收入不高的公屋戶捲進樓市投機的「遊戲」中，稍一不慎可有嚴重後果，與資助房屋協助市民安居的原意有矛盾。綠置居現已響起投機化的第一槍，政府應果斷檢討房策，停止將更多公屋轉作綠置居。

景泰苑「癲價」的啟示

位於新蒲崗的景泰苑在2016年年尾推出，為政府首個綠置居項目。按政策規定，房委會不會回購單位，但容許買家根據持有年期於不同市場轉讓：由首次轉讓日期起計兩年內，業主可以原購買價將單位售予綠表買家；其後至第五年間，業主仍不用補地價，可在居屋第二市場按其議定價格出售單位予綠表買家；在購入單位滿五年後，業主才可出售單位予白表買家，或在補地價後於公開市場出售。

近日錄得的首宗景泰苑二手成交，為有業主將持貨不足三年的單位在綠表市場沽出，其單位實用面積為293呎，當年購買價為168.1萬元，現以348萬元獲綠表買家承接，帳面共賺近180萬元，呎價近11,900元。但由於業主持貨未足三年，故須繳付10%額外印花稅（SSD），即34.8萬元，故是次交易業主淨賺145萬元，即為購入價的九成。

特首林鄭月娥於2017年宣布恆常化綠置居項目，更將未來房策部分的公營房屋轉作綠置居出售。但「01觀點」已曾指出，綠置居的本質無異於將公營房屋資源投機化、商品化，原來可作輪轉之用的出租公屋，現給綠置居供綠表戶買斷，甚至在五年後補地價徹底流走出自由市場，不但大有可能淪為炒買工具，更重要是整體上會減少可作輪轉、滿足基層房屋需要的公屋資源。從景泰苑首宗二手「癲價」交投可見，業主即使在綠表市場也能賺得利潤近倍，可預見景泰苑五年之限屆滿、業主可在自由市場出售單位後，只要樓市依然熾熱，在更多的投機炒賣需求所影響下，類似的「天價」成交只會接踵而來。

綠置居單位能以高價沽出，自然令「置業藏富」更有說服力，吸引更多綠表買家入市，一嘗財富增值的滋味。但必須指出，此番幻象甚為危險，畢竟公屋戶為基層家庭居多，綠置居買家非大富大貴，即使能負擔要購買與市價掛勾的綠置居，但此舉亦難言輕易，假若遇上樓市逆轉，必然先行遭殃。更甚者，即使出售綠置居獲利甚豐，買家甚有誘因出售自住單位，但一般住戶卻難以承受箇中代價。對收入有限的家庭來說，區區二、三百萬能否足夠另覓居所，始終成疑。假如業主抵抗不了誘惑售樓，既難以安居於私人市場，亦無法再次申請任何資助房屋，居住條件或許未有見好，只有變差。

綠置居必須休矣

歸根究柢，房屋政策的本意離不開協助市民安居，這對作為房屋安全網的出租公屋就更顯重要。政府首要保證有需要市民可獲具尊嚴的住屋環境，住戶能否藉此得以增值財富、甚至改善社經地位均為其次。相較目前於公屋輪候冊上苦苦等待上樓的二十多萬基層住戶，綠置居所關注的綠表住戶均是已經安居於公營房屋的家庭，他們縱或有置業需要，惟未曾上樓的家庭的需要絕對來得更急切、嚴峻。政府可在土地和房屋供應充足下，廣建綠置居照顧較富有公屋住戶的置業需求，但在房屋資源極其有限的情況下，政府必須將房策聚焦於最有需要的群體上，將公屋單位悉數用於出租之用，全力舒緩輪候冊的壓力。