住宅閒置情況仍有欠準確　政府有必要設二手樓空置稅

一手樓空置稅立法如箭在弦，功效立竿見影，迫使發展商加速推出新盤貨尾，增加市場樓盤供應。如此效率，教人思考能否將之擴充至二手樓。過去社會常討論開徵二手樓空置稅，惟不少反對者均訴諸住宅空置率奇低之類的理由，認為當下並無立法必要，甚或指強行立法只會擾民不斷。不過，官方空置率數字的統計方法粗疏，坊間一直有質疑政府低估住宅閒置情況的聲音。房屋資源緊絀，政府有必要規管住宅無理空置的行為，故港府除了須更準確地掌握住宅空置的情況外，更須盡早研究實施二手空置稅。

運房局近日回覆立法會議員質詢，指根據差估署數字，去年私人住宅的空置率為4.3%，雖較2017年的3.7%稍有回升，但始終仍較1998年至2017年間的平均數5%為低。市場人士一般認為，正常的房屋市場的自然空置率應具5%左右，當中包括了住宅業主為單位裝修、及在市場物色下手買家或租客等等的時間，故按此標準，現時、甚至過去二十多年的空置率仍屬健康水平，故常有論者指出開徵二手樓空置稅非為必要。

不過，政府的空置率數字，未必能夠準確反映現實情況。按2017年版的《香港統計年刊》，2016年的私人住宅單位總量約155萬個，而據《2016年中期人口統計》，2016年有人居住的私人住宅單位總量（包括私人住宅單位及私人永久性房屋的其他屋宇單位）為約134萬個，換句話說，沒有人居住的私人住宅單量達總量的13.5%，與官方數字大相徑庭。

誠然，諸如上述的估算固然粗疏，政府早年亦曾特地回應社會批評，指直接以房屋存量數字與家庭住戶數字之差推算空置率並不可靠，因為兩者背後的統計調查均有不同的調查範圍及假設，例如「綜合住戶統計調查」並無計算「流動居民」，即那些經常離開香港、於境外工作的本地居民，故坊間「直接相減」的計算或有高估空置率之嫌。但問題是，坊間需以手上僅有的統計資料作估算，無非是政府的空置率統計並不可靠。政府若有意徹底回應公眾質疑，理應在進行本地房屋統計時，統一調查房屋存量與家庭住戶的數字，以修正有關假設存異的問題，以便得出更為準確的空置率，惟過去政府卻未有以行動回應。

政府的空置率統計方法之所以久被詬病，是因差估署的統計範圍相當有限，僅對落成三年或以上樓宇總量的3%作抽樣調查，其代表性明顯成疑；加上其調查方式為「向大廈管理處、業主和佔用人蒐集，或派員視察」，不但公眾未能得知箇中確認某單位是否空置的準則為何，甚至如此調查方式本身就有欠客觀。

但即使退一步，假設官方的數字能完全反映現況，現時住宅空置狀況是否如市場人士所稱般「自然」無誤？據本土研究社去年於紅磡舊區黃埔街至必嘉街一帶的調查，發現在面向外街的622個住宅單位中，有超過450個單位空置。再附以翻查地產商年報及土地查冊等方法，得知有地產商早於2010年在附近一帶進行大規模收購唐樓物業，惟因收購計劃未曾完成而未能進行重建，以致大量房屋單位一直丟空。如此例子，相信在日益老化的舊區比比皆是，而發展商為降低行政成本，甚或囤積居奇，因而浪費大量房屋資源，實在有違公眾利益。

本港房屋資源緊絀，卻有人肆意閒置住宅單位，甚為浪費，政府絕對有責任加以阻止。港府當然須更全面調查本港的住宅空置率，一如不少論者倡議，觀察單位水電用量有助得出更為客觀的統計數字，只要附以更大規模的定期住宅抽樣調查，政府要更準確地掌握本地的空置數字，並非難事。但與此同時，本港的空置率當中，幾乎可肯定存在「不自然」之處，故政府已具充足理由，盡早研究徵收二手樓空置稅。

常有論者指出執行二手樓空置稅甚為困難，尤指「空置」難以定義，容易對民生造成滋擾。但事實上，坊間早有不少可行建議，諸如有論者倡借鏡薪俸稅的免稅額要求，如六個月同住、來港不超過60日等要求，定義住宅空置即某單位每年有超過六個月不被佔用，同時亦可為裝修、轉售等設立合理的期限，以減少擾民情況。至於市民用作度假的「假日單位」能否獲豁免，日後亦可與公眾繼續討論。

而且在實際操作上，實施二手樓空置稅亦不見得如反對者所言般困難。一如外國經驗，住宅空置與否的舉證責任可置於業主身上，業主須主動申報其住宅是否處於空置狀態，同時政府可按每年空置調查結果加以審核。當然，任何稅務都有避稅可能，甚或與本地印花稅辣招一樣，總有人基於個人利益考慮，寧願付上稅款也要逆政策而行，但相信只要空置稅款以及瞞稅罰則夠高，自然能夠阻嚇空置行為，促使業主充分利用其物業單位，甚至所收稅項亦可用作津貼有關空置調查及徵稅所涉的行政費用。

但歸根究柢，縱然二手空置稅可行，實踐與否還看政府決心。「01觀點」一再指出，政府絕不應縱容任何「誤用」房地產資源的行為，政府實無理由一拖再拖 。