明日大嶼七宗罪　覓地發展另有法

發展局周二（3月19日）公布，「明日大嶼」造價估算6,240億元，賣地收益9,740億元至11,430億元，局長黃偉綸多番強調不會「掏空庫房」。然而，明眼人不難看出當局的數字遊戲，似乎只是在「做靚盤數」。《香港01》曾明確指出，若能釋除公眾疑慮，填海將是穩定及可靠的拓地良策，但是我們也多番強調，單靠填海無法解決廣大市民缺乏安居之所的燃眉之急，政府應多管齊下，大刀闊斧動用增加土地的手段，包括收回地產商囤積的新界閒置農地。與此同時，政府固守在新填出的土地，建立新核心商業區，並不能解決香港中心極化所造成市民居職分離的弊端。為香港長遠發展，政府應同步務實規劃新界西北，發展一個新的商業中心區。

第一宗罪：低估成本

有別於過去半年的空泛討論，發展局以2018年9月價格，估算成本為6,240億元，可謂目前為止最有基礎的成本推算。

然而，這個估算未考慮成本上漲、利息及其他超支，引來立法會議員及坊間推測，總成本可能是8,000億甚至是10,000億元。故此，局方若要平息社會疑慮，力證「明日大嶼」不會虧本或掏空庫房，應該提出成本估算的上限及下限，讓立法會及社會有更清晰資料，判斷項目是否值得支持。

第二宗罪：高估收益

政府多次強調，人工島建成後可帶來賣地收入，收回成本。發展局引述測量師學會的估算，提出三個可能情況：

首先，縱然地政總署認同測量師學會的估算，但賣地流標近年時有聽聞，反映地政總署的估算也可能會高於實際市價。加上寫字樓的需求漸見飽和，現時的賣地收益估算在若干年後，會否脫離現實，這是有可能的。

再者，局長黃偉綸的發言多以「9,740億至11,430億元」為收入估算，予人「明日大嶼可賺錢」之感。然而，政府假設人工島最多住70萬人，人口密度未免過高，加上項目隨時超支，收益估算應更保守。

第三宗罪：赤字危機

綜合上述兩點，只要工程成本超出6,240億元一成以上，而賣地收益低於7,070億元這個預期下限，「明日大嶼」將會虧本。

當然，最壞情況可能不會發生；即使真的虧本，政府或許亦認為值得。問題是，政府曾否衡量蝕本的危機有多大？它能夠承擔的最壞情況是怎樣？發展局在周二拋出幾個初步估算數字，就言之鑿鑿表示不會「掏空庫房」，只怕說服力未足。

第四宗罪：羊毛出處

要落實「明日大嶼」，政府先要拿出幾千億元出來興建，後才靠賣地收入以收回成本；而賣地收入來自發展商，發展商利潤則來自高樓價、高舖租，推高市民的日常消費。換言之「明日大嶼」的萬億成本，其實是羊毛出在羊身上，政府如同向香港人徵收間接稅來填海建島。

第五宗罪：居住難題

填海建島，不代表能夠解決香港住屋問題，因為政府靠賣地來收回成本，交椅洲的居屋、綠置居及私人住宅，相信都會價值不菲，基層甚至部分中產都未必住得起。西九填海區的向海住宅成為高檔私樓，油尖旺一帶的舊區重建問題懸而未決，已是前車可鑑。

再者，政府的公私營房屋七三比，向來只是單位數目，而非土地面積。故此，人工島的公營房屋可能只會密集在一小撮土地，而大部分土地賣給私人發展商，非社會大眾所能共享。

第六宗罪：港鐵危機

在政府的規劃中，交椅洲人工島將成為第三個商業中心區，舒緩中環及九龍東的壓力。不難推斷，人工島是否交通方便，會是成敗關鍵。在發展局周二公布的文件中，交椅洲將以鐵路分別接連香港島及欣澳，新界西部海岸亦會增建鐵路。

眾所周知，港鐵近年接連發生不可接受的問題，包括沙中線施工違規、荃灣線列車相撞等，可見其千瘡百孔。就此，政府曾否評估人工島帶來的鐵路開拓需求，會否是香港目前所未能應付的？若要勉強配合政府的世紀鴻圖，會否釀成另一場鐵路災難？

第七宗罪：居職分離

由「明日大嶼」以至土地大辯論開始，林鄭政府早已假設，新的商業中心區要接近港島中環，以至交椅洲成為理想之選。但這個假設，是否必然成立？縱然交椅洲他朝成為新商業中心區，元朗、屯門、上水等多個新界地區的市民，都仍然要花時間、費車資通勤上班，不但社會成本莫大，亦會加重交通負荷。

故此，香港政府應該跳出固有思維，率先研究於屯門興建全新核心商業區。原有的屯門、元朗、天水圍居民已經破百萬，加上洪水橋新市鎮，人口只會有增無減，何必他們要每日舟車勞頓往中環或交椅洲上班？正如發展局的文件中，屯門龍鼓灘亦會填海220公頃，配合新界西岸的發展，可見屯門一帶能服務的人口潛力。若研究過可行後，當局還可以擴大近岸填海規模，配合新商業中心區的發展。

香港若能將市中心的核心功能分散至獅子山以北，不但可以舒緩市區及三條過海隧道的壓力，屯門西迎港珠澳大橋，北臨深圳灣大橋，地理優勢不下於交椅洲，同樣可以迎接將來的大灣區發展。

投資基建、覓地發展，絕對值得支持。但如何選址、怎樣規劃，卻反映出政府的能力高低。與其動用6,240億元豪賭一場，何不將之用得其所？