煥然懿居有吸引力　首置上車盤應廣推

市建局首置上車盤煥然懿居周四（1月3日）開始接受申請，以市價62折向合資格市民發售，最平可以314萬元購買261呎開放式單位。對於不少有意置業的中產，這無疑有一定吸引力。
首置上車盤的政策值得肯定，惟有兩點政府必須檢討。第一，當局應恆常化首置上車盤，並思考市建局的定位；第二，煥然懿居過多以細單位為主，未必切合普遍市民的置業需求。

馬頭圍道的市建局重建項目煥然懿居，兩座單位合共493個，當中450個單位作首置上車盤，以市價62折出售，幫助市民上樓。單位面積介乎261至507平方呎，售價由314萬元至660萬元不等，呎價約14,000元。加上市建局承諾為買家提供最高九成按揭，換言之最少可以31萬首期上車。

首置上車盤值得恆常化

周四接受申請後，不少準買家領取表格。他們認為單位不大，間隔一般，惟樓價高企不下，選擇有限，所以只望能抽中煥然懿居。由此可見，首置上車盤大有市場。

根據規定，首置盤的申請者入息為居屋限額加三成。以二人或以上申請者為例，入息介乎57,001元至74,100元。對於這批夾心中產，公屋和居屋並非為他們而設，但私人市場的樓價屢創新高，他們若要置業，不得不花光儲蓄支付首期，每月收入亦要拿一大筆錢供樓。所以，煥然懿居受歡迎，是自然不過的事，當局應在不影響公營房屋供應的前提下，考慮將首置上車盤恆常化，持續供應單位予夾心階層。

回看1990年代，房協以曾提出夾心階層住屋計劃，為超出公屋和居屋資格的夾心中產提供置業機會，浩景臺等屋苑大受歡迎。如今林鄭政府推出首置上車盤計劃，可謂重新正視中產的置業需求。然而，首置盤目前只得煥然懿居一個項目，只怕供不應求。當局宜迅速行事，考慮由市建局恆常提供資助單位，助夾心中產上車。

少賺幾億　多負社會責任

政府若願意恆常化首置上車盤計劃，則不得不同時檢視市建局的定位。過去多年，市建局的重建樓盤雖然華麗，但同時過於昂貴，非一般市民能夠負擔，令社會普遍對市建局甚為反感，認為與其他牟利的發展商無異。今次市建局不惜少賺10億，以62折出售煥然懿居，可謂扳回一點聲譽。

固然，市建局作為自負盈虧的機構，必須考慮收支平衡，維持盈利以作收購及重建之用，但香港物業市場過度熾熱，令基本置業出現困難，市民對市建局的社會責任亦期望甚大，局方實應考慮調整長遠策略，在未來的項目劃分一定資助單位，協助夾心階層置業。

不只為「上車」的置業單位

另一方面，煥然懿居這一類資助單位的功能定位為何，當局亦須再思。顧名思義，首置上車盤是為首次置業的人士上車，並非作投資買賣之用。當局亦因此規定，業主購入單位五年內不可出售或出租，禁售限期過後若出售或出租，亦須向市建局繳付補價。

然而，煥然懿居過多以細單位為主，最細的開放式單位甚至不設洗衣機，惹來不少人抱怨。可以合理推斷的是，部分買家或以「先上車」為目標，在五年限期過後寧願補價放售，轉買較大單位。政策原為滿足基本置業需求，若然最終帶來更多投資買賣，只怕有違原意。

理想而言，政府提供的首置上車盤，並不應只為一時上車，而是適合長期居住。這樣既滿足基本住屋需求，而又不會加劇炒風。若要做到這點，市建局不應過分集中提供細單位，而要考慮普遍家庭的居住需求。目前香港每戶平均人數為2.8人，意味2人單位、4人單位亦應有一定數量。煥然懿居以1人開放單位和1房單位為主，未必切合大多數市民的置業需求。

再者，市建局總監韋志成去年曾在網誌指出，「為迎合市場需求和市民的購買力」，市建局會提供更多細單位，並善用其中空間。煥然懿居的1人單位不設洗衣機，改設付費共享洗衣廊，相信正是一例。然而，發展商以樓價高企為由，集中提供蚊型單位，反過來亦可能令香港人不敢生兒育女、組織家庭。因果關係，不易粗疏下結論，當局在規劃單位大小和對象時，應作全面研究。唯有如此，才能令香港人安居樂業，做到安得廣廈千萬間。