【新居屋2018】價錢便宜了 　就能解決房屋市場結構問題？

以市價五二折出售的新居屋今天（3/10）接受申請，在當前的市場氣氛下，政府資助房屋當然受歡迎，預料將會大收旺場。有趣的是，有記者在樂富派表現場發現有意申請者竟不乏「有樓一族」，更明言以投資獲利為目標。林鄭行新政，居屋價錢更便宜，對無殼蝸牛來說無疑是好消息，但要徹底解決房屋市場的結構問題，單是降低居屋入場價，真的足夠了嗎？

據報道，該名受訪者坦白地向記者交代他的「居屋投資計劃」，大意是雖然他現居於以公司名義持有的物業，但現在樓市稍跌，估計是進入調整期，數年後樓價或會回升，便是轉售的好時機，故他有意抽居屋碰碰運氣。其實居屋申請人不可以持有擁物業權益的公司一半以上股權，故當事人能否「依計行事」，本就存有疑問，大家毋須過於憤慨；不過，其轉售居屋圖利的「大計」，卻說明了現行制度不區隔公營和私營房產市場所帶來的弊病。

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根據《房屋條例》，居屋業主買入單位滿五年，補價後便可在公開市場出售其單位，未滿五年的話，則須「把單位售給房委會」，這令部分人以為現在也有所謂的居屋單位五年禁售期。但其實《房屋條例》也列明，「倘房委會或其提名人拒絕購買單位，業主可在繳付補價後，於公開市場出售其單位」，而房委會自2007年起已停止回購居屋，故誠如房委會2018年發布的文件所言，「現時居屋單位業主實際上可於任何時間，在繳付補價後於公開市場出售其單位」。因此，政府為新居屋劃下五年禁止轉讓限制，其實是改變了已運作十年的舊制。

新措施的本意，顯然就是防止有人在短期內轉售居屋圖利，不過，該名「誠實」的受訪者正好說明，有「投資者」看的是樓市長線走勢，只要分析得宜，看準樓價起跌，五年禁售期算不了甚麼。可以說，新制能遏止短線投機行為，但始終不能保證公營房屋維持其本質。

不論是甚麼名目的公營房屋，其租值與售價均比市場價格為低，故顯而易見，政府建造公營房屋的本意，就是滿足市民的適足居住權，是一種福利，絕非助資產增值的投資工具。但也許港人藉房產投資獲利的想法已經根深柢固，不是所有人都認同如此「純粹」地看待公營房屋，例如在2005年，政府計劃放寬居屋轉售安排（當時業主購入居屋後首兩年只能以原價回售予房委會），對於有人質疑新制或會助長炒風，時任署理房屋署署長譚榮邦竟直言，若業主買入單位後樓價即見上升，「房委會不會阻人發達」，甚至以買股票作比喻。

然而，政府有責任確保公營房屋落在有需要的人手中，縱使全心借居屋投資獲利的人未必眾多（畢竟有資產審查，又要抽籤），但重點是制度應從設計上杜絕這種可能。因此，最佳的做法是完全禁止居屋補價後於公開市場轉售，若居屋業主有意「轉投」私樓市場，應只能不補價將單位賣予其他合資格者，這就能區隔公私營房屋市場，確保每個以公帑建成的單位，只會落在有需要的人手中。眾所周知，香港缺的是公營房屋單位，讓居屋單位輾轉流入私人市場，成為可供投資的商品，絕非好事——這裏說的不是建屋成本問題，而是政策目的問題，不是一句「已補價」便能解釋得了。

也有人以為，將居屋轉售限制延長至十至十五年，也能達到防止炒賣的目的；尤其樓齡已屆十至十五年的居屋在「白居二」市場吸引力稍遜，容許這些單位走進公開市場，當能提升其吸引力。然而，假如我們討論的是本質問題，則不論是五年、十年，抑或十五年的轉售期限，也不能對症下藥；此外，論者也不用擔心十至十五年樓齡的居屋單位在「白居二」市場乏人問津，大家只須看看此等樓齡的居屋單位現在叫價多少，即可知一二。

平情而論，林鄭在房屋議題上有甚多新想法，有其一套理念，新居屋的定價方法更令人耳目一新，感到政府有誠意解決問題，而非虛與委蛇。只是第一步踏出了，之後能否繼續走下去，從根本上應對土地與房屋的結構問題，便是大眾引頸以待的了。

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