【新居屋．倡議（一）】居屋售價屢破頂 政府已忘資助房屋原意？
據悉，政府已通知房委會資助房屋小組成員加開會議，料會上將討論兩大重點議題，分別是把部份私樓土地改作興建資助房屋，及提出新修訂的資助房屋定價方式。不過，早前開售的兩個位於市區的屋苑——長沙灣凱樂苑和啟德啟朗苑的平均呎價皆逾9,000元一呎，最貴單位更售630萬。若以本港家庭入息中位數計算，一個家庭需要19年不吃不喝才能負擔得起啟朗苑的「樓王」，堪稱天價，但為何連資助房屋亦會出現「豪宅化」的現象呢？
回溯港英政府的政策原意，居屋是為協助夾心階層置業而推出的公營房屋。自2008年金融海嘯後，多國政府均以極低利率和量化寬鬆政策應對經濟下行風險，充裕的游資加上低息環境，皆為本港「求過於供」的樓市火上加油，房屋的平均呎價已由2008年的5,180元躍升至2018年的13,042元，香港連續八年成為「全球最難負擔的城市」。儘管近年政府宣布復建居屋，也有向合資格申請者提供折扣，但對普通家庭而言，居屋售價仍是天文數字。當前居屋按市價提供折扣的安排已脫離申請者的負擔能力，跟政策理念背道而馳，港府確實有必要檢討。
【居屋定價．倡議】專題
一、居屋售價屢破頂 政府已忘資助房屋原意？
二、居屋應按成本定價 保障港人基本住屋權
居屋本為政策工具 助夾心階層置業安居
回顧本港公營房屋發展史，可追溯至1950、60年代的三件大事：一、1953年石硤尾寮屋區火災後，港府開始正視寮屋區的公共衛生和秩序問題；二、大量內地難民因政治因素湧港，令房屋需求急升；三、「六七暴動」後，港府須恢復社會穩定，有意藉改善港人的居住環境來紓解民怨。 本港的房屋政策基調，是在此背景下催生而來。
1972年，總督麥理浩推出「十年建屋計劃」，旨在為180萬名市民提供具合理居住環境的公共房屋，並着手重組政府內部的負責單位，成立香港房屋委員會（房委會），以便推進公共房屋計劃。在1976年的施政報告中，政府決定推行「居者有其屋計劃」，並於兩年後推出第一期。
要了解沿用多年的居屋定價安排為何已屬過時，須先探討居屋政策的原意，以及定價安排多年來的改變。翻查1996年的《「居者有其屋計劃」檢討報告書》，房委會重申居屋的政策目標包括：
鼓勵經濟條件較佳的公共租住房屋（公屋）住戶自置居所，以便他們騰空的單位可以編配給需要資助房屋的家庭；以及
讓不符合資格入住公屋但又沒有能力購買私人樓宇的中等入息家庭有機會置業安居。
定價安排由成本計價 轉為與市價掛勾
今天的定價安排並不等同政策肇始，起初，居屋售價是按收回十足成本的原則釐定，而成本則包含地價、建築費及房署行政費用（即成本定價）；不過到了1982年，房委會則改以負擔能力作基礎指標，指導原則包括：一、按揭還款與入息比例的中位數不會超逾40%，二、所有推售的單位中，將其巿值乘以折扣率計出售價後，應有至少一半單位可按上述第一點予界定為「可負擔」。換言之，即按申請人負擔能力定價。訂定單位售價時，具體做法是將該單位的市值減去一個折扣率，該折扣率通常是30%，但假如折扣不足以顧全申請人的負擔能力（即未能滿足前述兩項指標），折扣率還可以再作提高。
當局修訂居屋定價安排，某程度上是1970年代興起的新自由主義思潮所致，即強調自由市場在資源分配方面的效率，反對政府以有形之手干預市場運作（包括政府作為社會福利提供者的角色）。在此大環境中，房委會逐步為居屋定價安排引入市場機制，寄望發揮市場力量，補足房委會的功用。雖然房委會定價時會顧及申請人負擔能力，但將售價與不斷上漲的私樓售價掛勾，客觀結果是令居屋售價更貼近市值。在1989年至1992年間，本港的甲類單位（即實用面積少於40平方米的單位）每平方米平均價格由約9,800元升至約$17,900元，居屋售價自然亦節節上升。
這種「官退民進」的邏輯，體現於港府在1987年公布的策略文件：「在私人機構方面仍有資源和人材閒置不用的情況下，公營機構卻不斷加建樓宇，顯然未符理想」。到了1988年，港府更修訂房委會的財政安排，由政府直接注資改成自負盈虧，希望令房委會的財政運作更具「靈活性」。自此，房委會的主要經費來源，便是售樓收益。在2002年政府停售居屋前，資助自置居所（包括居屋）佔房委會總收入六成，但停售後翌年，房委會即見運作赤字，須分拆出售其零售及停車場設施； 相反，自港府於2011年宣布復建居屋後，房委會的運作營餘漸增，由2009/10年的15.29億元，逐步升至2016/17年度的30.1億元。由此可見，出售居屋所得的收入，對房委會而言十分重要，同時為高昂的居屋售價埋下伏筆。
正因居屋的定價是以市價作基準，在「離地」的私樓樓價拉動下，居屋售價亦水漲船高。居屋動輒四、五百萬，不單白表申請戶難以負擔，而公屋戶面對「天價居屋」，也無足夠誘因搬離原居單位；結果，居屋已成一種凌駕基本居住權的半商品（因有轉售限制），令整個居屋政策脫離既定目標。有見及此，港府務必革新定價安排，從「市價加折扣率」改為「建築成本作基準加地區價格調整（或其他相關考量）」，以重新實現居屋在社會上的基本功能——讓市民安居樂業。到底，居屋以成本定價有何可取之處？詳見〈【新居屋．倡議（二）】居屋應按成本定價 保障港人基本住屋權〉。
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