【土地大辯論】政府要有方法迫使地產商交出土地

土地大辯論開始，各大持份者也開始表態。有發展商向傳媒表示，贊同公私合營方案，更認為如果發展商反對開拓土地，最終只會「冇嘢可以發生」。這種說法縱然傲慢，但發展商在新界大量囤地，政府選擇與他們合作，的確可以免卻很多「麻煩」。但這種合作必須是建基於一大前提，就是「合作為民」。若然發展商只知藉土地大辯論及其後續開發項目，牟取暴益，而非為廣大的劏房戶、擠迫戶、捱貴戶解決問題，那政府就絕對不應妥協。因此，在與發展商「講數」之前，政府須留有後着，向慣於殺雞取卵式發展的本港地產商，亮出清晰的紅線，才能定立最合適的發展方案。

這條紅線，就是土地供應專責小組主席黃遠輝提到的，我們要為下一代建立由政府主導的土地儲備。關於這一點，《香港01》是深表認同的。香港可供開發的平整土地並不多，是極為珍貴的資源，其中最多的土地類型就是農地。地產開發商早就留意到農地奇貨可居，因而四大地產商均大量囤積農地，樂此不疲。地產商囤地之後，可以透過申請轉換土地用途，把農地轉作住宅用地，興建不同種類住宅並大舉獲利，也早是社會中的「公開秘密」。反之，政府卻長期只知在需要用地時，方「努力」造地。大家都知，可開發土地不會憑空誕生，政府因為自己的短視，官員只能苦着口臉對社會說句：「我們沒有地」。

所謂的「公私合營」模式，就是建基於這種不公平的土地支配及運用能力之上，手上無地的政府，只能哭求坐擁大量農地的發展商，盼望對方施予援手。雙方權力與能力如此不平等下，商人根本不可能與政府公平談判，一定會「趁你病，攞你命」，漫天開價，務求在交易之中獲取最大利潤。

在商言商，地產商謀求利潤最大化，本是對股東負責任的行為。但土地、房屋問題，事涉重大公眾利益，在社會大眾未能獲得合理價格與面積的居住環境（也就是我們一再提及的「適足住屋權」）前，並不應淪為私人資本會生金蛋的鵝。也就是說，政府在房屋市場價格與供應調節機制失衡時，就應該採取適當的政策介入措施，不但要控制失控的價格，更要確保土地供應不會出現危及社會整體利益的斷層。

不要誤會，我們不是要堵塞發展商的財路，只希望他們能多負點社會責任，不要賺得太盡。毋庸諱言，香港的各大發展商，已經從香港的發展歷程中，賺盡紅利，造就主宰香港經濟命運的多所巨型企業。在香港急需用地的時候，如果他們只知利用歷年來所囤積數以千公頃計的土地，繼續賺到盡，不顧民生、經濟發展所需，是怎樣也說不過去的。

要迫使地產商同意，以合理價格把手中的農地賣給政府，說起來容易，做起來則艱難。但艱難並不代表不可能。《香港01》已提出兩種方案，一是要求政府動用「尚方寶劍」《收回土地條例》，以凌駕性公眾利益為由，收回農地；二是要求政府盡快修改條例，禁止私人申請轉換土地用途，發展商要使用土地，唯一方法就是把農地先以農地價格售予政府，政府以此為主要途徑，建構公家的土地儲備，再由儲備中賣地予私人發展商，或用於興建公屋。

可惜的，不論是政府官員，或是「土地供」成員，在如何「具效益地」使用新界農地的問題上，似乎已經「預咗要益」發展商，具前設地提出公私合營方案。這樣處理，無疑就是否定了先收回農地，然後才考慮發展方案的可能，也就是由政府獨力開發相關土地，全數用以興建公屋就變得不可能了。這算是什麼景況？大概就是跟你的談判對象說，「我是一定會跟你合作的，請你開條件」——天下間大概沒有更為愚蠢的談判方式。

政府如果能夠放下「跟地產商打官司很麻煩」的心魔，這場土地大辯論大概注定會變成地產商的大宴會——縱使黃遠輝再有心，他也難以控制現時過親欠清的政商紐連，做出有違「土地供」小組意願的行為。甚至可以說一句，這也許是連林鄭月娥都難以有把握可以肯定的。所謂獨立於政府外部的組織，可以由什麼人組成？還不是界別內的專業人士，甚至是既得利益者？

不過，我們雖然反對現階段推行公私合營，但也不急着完全否定它。談判必須要有籌碼，要令發展商知道這次的大型合作，本質是為民謀利，而不是為商謀益，就要確切地令他們知道，如果不配合政府的大方向、大謀劃，政府就會動用《收回土地條例》，或禁制轉換土地用途，更不會因為懼怕法律問題而退縮，迫使其妥協。只有在這樣的紅線之上，政府才有足夠的「底氣」向發展商亮劍，要求他們只賺取合乎社會期望的利潤後，就把所有發展精力集中於興建公營房屋，更要確保整個合作機制可以在陽光下運行，完完全全接受市民大眾的監察。

話說回來，政府現時欠缺施政公信力，要做到上述要求，比起果斷收回地產商農地，相信會更困難吧？