【01觀點】癲價再現 須禁止新建居屋轉售私人市場

撰文:香港01
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大角咀海富苑一個單位以呎價18,389元售出,再破居屋自由市場買賣呎價紀錄。港人不斷抱怨樓市病入膏肓,置業安居的機會愈趨渺茫。原因之一,是政府容讓資助房屋在私人市場買賣。當私樓市場熾熱,居屋以至公屋租置單位難免受到影響。要根治居屋樓市頑疾,必須雙管齊下,以平均成本價出售居屋,加上限制新建居屋市場公開轉售,停止居屋商品化,平抑樓市。

新一期居屋申請反應熱烈,創史上最高收表紀錄。(資料圖片)

剛轉售的海富苑面積細,只有212平方呎,所以買家只需支付400萬元就可以入市。然而,剛好一年前,附近旺角富榮花園有一個實用面積592呎單位出售,以881萬元成交。因此,居屋樓價瘋狂絕非偶然。

住屋乃人的基本需要,確保人人有能力負擔住屋開支是政府的責任。現時私樓單位價格持續破頂,為求有屋住,無數港人已經扭曲了思想和人生規劃,例如要父母幫忙付首期,買不到樓要租貴劏房。更令人氣憤的是,連本來替負擔能力較低者置業的居屋,價格也被抬高,透過補地價轉售至私人市場,與私人商品房屋無異。

讓居屋價格隨着私人市場波動,是政府建立置業階梯、促進單位流轉的方法。居屋業主可以透過物業增值,賣出單位後,再購入私人單位。然而,置業階梯只是個華麗帳幕,實際是個接火棒遊戲,少部分人抱着投資心態,在景氣好的時候,脫手取利。但稍一不慎,當經濟逆轉,樓房價格下跌,投資損手之餘,假若業主失去工作,就難以繼續供款。無可奈何,大部分人縱使不願,也被迫參與這場危險遊戲。

中原表示,本周末嘉湖山莊錄約5宗成交,有關成交的平均實呎價格為10,300元。(資料圖片)

也許有人認為,居屋必須能夠自由轉手,才可促進單位流轉。但是數據指出,相當數量住戶也留在居屋市場,以至留在同一單位。追本溯源,政府也非一面倒催谷居屋流轉。居屋在1978年推出,當時規定大部分居屋在購入單位首10年禁止轉售至公開市場。到了1999年6月,政府才縮短轉售限制至5年。

即使如此,截至2017年3月底,在當時已出售的324,400個居屋單位當約中,有77%尚未補價,2016年居屋第二市場的成交量約為2,200宗。在2017年,這個類別跌至約1,630宗。再者,2016及2017年兩輪「白居二」計劃,有4,021宗交易成交,較配額少。兩者計算,每一千個單位只有約12宗成交,相比之下,二手私人住宅平均每一千個單位約30宗成交,活躍得多。由此觀之,相對於私樓住戶,居屋住戶傾向自住,多於看重升值轉售潛力。

當然,有人會認為,交投低是限制居屋轉售,加上補地價高昂的結果,假若再進一步放鬆禁售限制,補價和交易量就會上升。不過,假若改動事成,可以預期,有更多買家會流進居屋二手市場,其他因素不變,居屋呎價只會隨私樓呎價牽引,居高不下。

香港樓價高企,置業難成為年輕人的共同問題。(資料圖片)

政府應明確發出信息,平抑樓市。在居屋範疇,必先停止新居屋在自由市場轉售,再配合以平均成本價發售居屋,以及增建居屋,則可進一步穩定樓市,停止居屋商品化,還原居屋自住功能。

在2011年,政府復建居屋,當時樓市升勢經已明顯,早有意見提出禁止新居屋在公開市場出售,只可保留賣給房委會或在居屋第二市場買賣。其好處在於助居屋去商品化,讓其價格不會隨着市價水漲船高。

固然,政策在財政方面,會削減房委會在補地價取得的收入,補足日後居屋及公屋的建築成本。政府已撥備740億元房屋儲備金,而房委會的短期財政不成問題,不用過分憂慮。至於長期財政,政府應考慮在資源短缺時,補貼建屋和營運開支。公營房屋應由政府承擔,不應拘泥於自負盈虧原則。在意義方面,這標誌政府切斷一條重要的房屋流動鏈,重視自住功能,去除商品化角色。

港人已經被房價綁死。不只是居屋流進自由市場,政府設立公屋租置計劃、綠置居、港人首置上車盤也非治本之道。真正要為港人鬆綁,不是用各種方式爭上樓階梯,而是還原房屋自住角色,即使容許置業,也免於淪為樓奴。