【01觀點】抗領展、保民生　地區墟市發展不容再拖

基滙資本牽頭的國際財團（包括美資高盛、中資長城基金和來由中東的阿聯酋阿布扎比投資），上月底以高出估值逾五成的約230億，從領展手中取得包括九龍灣啟業、屯門H.A.N.D.S、青衣長亨、深水埗麗閣等17個商場。領展在是次交易中錄得74億淨收益，創上市以來最大規模資產交易。然而，是次交易涉及的多屬區域商場，較為影響民生，高額交易過後難免調整租金。領展漠視民生困苦，港府又束手無策下，市民只有自救，推動「區區有墟市」。

領展積極出售資產　無視民生困苦

領展近年積極出售地區商場，賺錢似乎成為公司唯一的目標。連同這次交易，領展已由2014年始分多輪出售合共47個商場，佔旗下商場約三成。有傳媒統計，單計此前的五次交易，領展已從出賣民生商場和停車場獲利逾百億。這些交易後，新主往往管理不善、不停加租，領展一度聲稱檢討及暫停出售。但這次巨額交易只能說明領展依然是口實而惠不至。

領展作為上市公司，要向股東交成績表，積極配置資產、投資組合，本無可厚非。只是其旗下的民生區域商場，直接影響小市民生活，若然只視之為純粹投資工具，實際不妥。領展可以成為亞洲區最大房地產投資信託基金，主要就是依賴香港普羅市民的付出。在過去六次招標，售出逾350億資產後，香港資產仍佔總值約1750億元的投資組合的九成。作為植根香港的企業，一直無視自身經營繫及民生穩定的重要事實，不但未能盡作為香港社會一員的責任，更以近乎殺雞取卵的方法不斷直接或間接推高市民生民成本，這是否可持續的經營手法、又是否有利於企業形象，實在是不言而喻。

社會指斥企業完全無視企業社會責任，欠缺良心，實非無的放矢。領展過去多次出售商場物業，但投標者多為本地投資者和財團，當中包括著名投資者林子峰和有小巴大王之稱的馬亞木等。當中，領展「常客」林子峰擅長把商場當成投機工具，分拆屋苑停車場出售。此外，此類投資者往往抬高商場租值，迫走小商戶。這導致商場空置率普遍高企，居民難以找到合適的商品或服務。更有甚者，是投資者或為租金收入而不顧居民意願，引入厭惡性行業。地區商場無法滿足居民所需，結果只能無奈地轉到較遠的大型商場。居民雖心懷不滿，卻投訴無門，只能啞忍。

基滙資本購入此批商場後，同樣令人憂慮惡果重演。基滙資本董事長兼創辦人吳繼煒早前即向傳媒表示，17個商場中只有4個已翻新或開展改善工程，計劃稍後翻新其餘項目以提升商場價值。立法會房屋事務委員會主席麥美娟、成員朱凱廸等憂慮，財團只視商場為投資工具，舖租難免增加。可以預期的是，依賴這批區域商場提供服務的居民，生活成本難免增加。
 

投資格局變化　恐更為推高民生相關資產

更令人憂慮的是，國際與內地資本或會持續炒高香港與民生相關的資產，老百姓生活開支增幅拋離收入增長的情況會更為惡化。近年來，香港的境外直接投資（FDI）持續上揚，月初共布的2016年FDI更突破14萬億港元，外資主要投資板塊覆蓋香港各個層面。領展在這次招標，成功吸引不少海外基金、主權基金參與競投，就充份反映外資對香港民生層面的資產興趣濃厚。

國際市場波動，奢侈品消費不穩定等因素影響下，高檔商場、甲級寫字樓等投資變得「高危」；相對而言，領展旗下民生商場，主要服務地區日常所需，可謂是主要滿足剛性需求，抵抗周期波動能力較高，這也是領展資產吸引投資者的地方。國際評論亦注意到，去年佔FDI逾四分之一的國內資本，在數項因素主導下或持續流入香港：其一，肅貪過程影響高檔消費行業的發展，其二，國內資金緊縮及香港資本充裕，其三，國內經濟結構改革區間中港市場作用。

在這樣格局下，香港資產市場可能持續被炒高；若然國內外資本持續炒賣香港的民生相關資產，受苦將是普羅大眾，或會造成社會不穩，引起下輪矛盾衝突，港府必須警惕及小心處理。

政府無能　市民只能自救

面對當前危機，又或一直以來的領展霸權，港府依然是「束手無策」。早在一年前，前特首梁振英在接受傳媒專訪時，已嚴辭炮轟領展只求逐利而忽略市民需要。當時負責與領展高層接洽、又曾表示認為領匯上市不妥的林鄭月娥，現時已貴為行政長官，但與當日表示「會將市民的關注向領展反映」一樣，今日對着領展仍然是束手無策。林鄭認為現時並不是「走回頭路」、回購領展的合適時機，這個判斷基本上無誤，但政府可以主動出擊規劃，多建公共市集、協助與便利地區墟市發展，這是林鄭及其團隊不能迴避的責任。若然在這工作上交不出成績，則只能說明其團隊是極其「無智慧、愚蠢」。

活在香港，社會大眾都知道期待官員有效率地辦實事，有如守株待兔；在政府以實政取信於民之前，社區大概只能自救。《香港01》一直以來均認為，由地區籌辦墟市，以市集包圍領展商場，為居民提供價格商宜、購物便利的選擇，是社會可以踏出的重要一步。

林鄭月娥在競選政綱中曾提及「促進地區經濟發展，包括研究在各區增設特色墟市」，一度令社會憧憬「區區有墟市」有望。撐基層墟市聯盟早前就提出要求港府成立跨部門專責小組，制定統一墟市政策、統一場地申請程序、設立用地列表、增設墟市諮詢委員會討論長遠發展，以及檢討小販及墟市牌照。只可惜，在她首份施政報告中，「墟市」二字不翼而飛。

既然政府未能交出「抗衡」領展霸權的時間表、路線圖，那社會只能自救。不論是作為民意代表的立法會議員、區議員，均應該積極與關注團體合作，緊密與販檔溝通、聯繫，找尋適當的時間、地點舉辦各類短、中、長期的墟市。我們期望，縱使政府不能實際參與其中，至少在確保市政及衛生安全的前提下，盡量為地區墟市發展創造便利條件，不要令地區墟市發展死於官僚主義與懶政庸政手上。